Affittare un immobile per la priva volta: guida completa

Affittare un immobile per la prima volta può sembrare un’impresa complessa, soprattutto per chi non ha mai avuto esperienza nel settore immobiliare. Spesso, il desiderio di mettere in affitto un immobile nasce dalla necessità di generare un’entrata extra, magari perché si è ereditato un appartamento o si possiede una seconda casa in cui non si vive più. Purtroppo però, molte persone sono frenate dalla paura di affrontare la burocrazia e le normative vigenti.

In realtà, seguendo alcune semplici regole e conoscendo quali documenti e certificazioni sono necessari, è possibile affrontare questo processo con serenità. Che si tratti di cittadini italiani, dell’Unione Europea o extracomunitari, i requisiti per affittare un immobile sono chiari e ben definiti dalla legge. In questa guida, vedremo l’elenco delle certificazioni obbligatorie e dei documenti essenziali per redigere un contratto di locazione in modo corretto, così da poter iniziare a mettere a reddito il proprio immobile senza complicazioni.

Affittare un immobile per la prima volta: i documenti necessari per il locatore

Quando si decide di affittare un immobile, avere tutti i documenti in ordine è fondamentale per garantire una locazione senza intoppi e rispettare la normativa vigente. Chi ha appena acquistato una proprietà con l’intento di affittarla potrebbe già avere a disposizione la documentazione necessaria, ma è importante assicurarsi di possedere tutti i certificati richiesti. In caso contrario, sarà necessario provvedere al loro reperimento prima di mettere l’immobile sul mercato. Di seguito, un elenco dettagliato dei principali documenti richiesti per il locatore, con spiegazioni che ne chiariscono l’importanza:

Codice fiscale e carta di identità: il codice fiscale e la carta di identità del locatore sono documenti essenziali per identificare correttamente il proprietario dell’immobile nel contratto di locazione. Senza di essi, non è possibile procedere con la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
Attestato di Prestazione Energetica (APE): l’APE è un certificato obbligatorio che descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e indica la classe energetica in cui rientra. Questo documento deve essere fornito al momento della stipula del contratto, poiché informa l’inquilino sui consumi energetici dell’abitazione. Inoltre, è fondamentale per rispettare le normative in materia di risparmio energetico;
Visura catastale: la visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi dell’immobile, inclusi indirizzo, superficie e categoria catastale. Questo certificato è utile per dimostrare la proprietà e verificare che l’immobile sia registrato correttamente;
Planimetria catastale: la planimetria catastale è una rappresentazione grafica dell’immobile che ne descrive la disposizione interna. Questo documento è necessario per dimostrare la conformità tra lo stato attuale dell’immobile e quello registrato presso il catasto, soprattutto se sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione o modifiche interne;
Certificato di agibilità: il certificato di agibilità attesta che l’immobile rispetta tutte le norme edilizie, igieniche e di sicurezza, ed è quindi abitabile. Senza questo documento, non è possibile affittare legalmente l’immobile, poiché garantisce che la casa sia idonea ad ospitare persone in condizioni sicure e adeguate;
Atto di provenienza: l’atto di provenienza è il documento che dimostra come il locatore sia entrato in possesso dell’immobile. Può trattarsi di un atto di compravendita, di donazione o di successione. Questo certificato è essenziale per comprovare la legittimità della proprietà e per evitare eventuali contenziosi durante la locazione;
Regolamento condominiale: se l’immobile si trova all’interno di un condominio, il regolamento condominiale deve essere fornito all’inquilino. Questo documento include le regole della vita condominiale che l’inquilino sarà tenuto a rispettare, come le norme sugli orari di silenzio, l’uso degli spazi comuni e le eventuali limitazioni all’uso di determinate strutture.

Avere questi documenti pronti è il primo passo per garantire una locazione regolare e senza problemi. Essi non solo tutelano il proprietario, ma assicurano anche all’inquilino la trasparenza e la sicurezza necessari per abitare in un immobile a norma di legge.

Documenti in possesso del conduttore per la sottoscrizione dell’affitto

Quando si desidera affittare un immobile, non solo il locatore deve fornire una serie di documenti, ma anche l’inquilino (conduttore) è tenuto a presentare la documentazione necessaria per formalizzare l’accordo. Questi documenti permettono al proprietario di verificare l’affidabilità dell’inquilino, sia in termini di identità che di capacità economica, al fine di evitare eventuali problematiche durante il periodo di locazione. Preparare accuratamente tutta la documentazione richiesta facilita la trattativa e aumenta le probabilità di ottenere un contratto di affitto. Ecco un elenco dettagliato dei documenti richiesti al conduttore per sottoscrivere un contratto di locazione:

Codice fiscale e carta di identità: proprio come per il locatore, anche l’inquilino deve fornire il proprio codice fiscale e una carta di identità in corso di validità. Questi documenti sono essenziali per identificare ufficialmente il conduttore e registrarlo correttamente nel contratto di affitto. La mancata presentazione di tali documenti impedisce la stipula del contratto e la registrazione presso le autorità fiscali;
Referenze per l’affitto: molti proprietari richiedono referenze per valutare l’affidabilità e la solvibilità del potenziale inquilino. Tra le referenze più richieste vi sono:
- Certificazione Unica (CU) o ultime buste paga: questi documenti attestano il reddito dell’inquilino e garantiscono al locatore che quest’ultimo sia in grado di sostenere il canone di affitto. Presentare la CU o le buste paga più recenti è particolarmente importante per chi è un lavoratore dipendente, poiché dimostra una fonte di reddito stabile;
- Attestazioni bancarie: le attestazioni di disponibilità economica rilasciate dalla banca possono fornire una panoramica più completa della capacità finanziaria dell’inquilino. Tali documenti sono utili soprattutto per liberi professionisti o lavoratori autonomi, i cui guadagni possono variare di mese in mese;
- Fideiussione sull’affitto: alcuni locatori possono richiedere una fideiussione bancaria o assicurativa per tutelarsi nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone di affitto. La fideiussione è una garanzia aggiuntiva che copre i pagamenti mancati e offre al proprietario maggiore sicurezza durante la locazione;
- Referenze di precedenti locatori: se l’inquilino ha già affittato altri immobili in passato, può essere utile presentare delle referenze scritte dai precedenti locatori. Queste referenze testimoniano la puntualità nei pagamenti e il comportamento corretto durante le locazioni precedenti, aumentando le possibilità di ottenere il nuovo contratto d’affitto.

Avere tutta la documentazione pronta e in ordine non solo facilita il processo di affitto, ma offre anche al locatore la sicurezza che l’inquilino sia una persona affidabile, in grado di rispettare i propri obblighi economici e di mantenere l’immobile in buone condizioni. Rispondere prontamente alle richieste di documentazione dimostra serietà e può rendere più agevole l’intera trattativa, accorciando i tempi per la firma del contratto di locazione.

I quattro passaggi fondamentali per una locazione sicura e regolare

Affittare un immobile per la prima volta, come abbiamo visto, può sembrare complesso ma seguendo un processo ben definito si può gestire il tutto con facilità e sicurezza. Ecco i quattro passaggi essenziali per affittare un immobile in modo corretto, evitando complicazioni burocratiche e legali.

Verifica dei requisiti dell’immobile e raccolta dei documenti: Il primo passo fondamentale è assicurarsi che l’immobile rispetti tutte le condizioni necessarie per essere affittato. Questo include una serie di verifiche che garantiranno al locatore di offrire una proprietà sicura, funzionale e conforme alle normative;
Stesura del contratto di locazione: una volta che l’immobile è pronto, il passo successivo è la redazione del contratto di locazione. Questo documento formale definisce i termini dell’accordo tra locatore e inquilino, proteggendo entrambe le parti. Per una maggiore sicurezza, è consigliabile includere alcune clausole specifiche nel contratto che spiegano la somma del deposito cauzionale, le modalità di pagamento e le tempistiche di restituzione. La caparra serve come garanzia per eventuali danni o mancati pagamenti. È importante definire chi si occuperà delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, evitando incomprensioni future. Generalmente, le spese ordinarie (manutenzione di impianti, riparazioni minori) sono a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie (ristrutturazioni importanti) spettano al proprietario. Il contratto può prevedere l’adeguamento del canone di affitto in base all’inflazione (indice ISTAT) o la scelta del regime fiscale della cedolare secca, che permette di semplificare il pagamento delle imposte;
Verbale di consegna dell’immobile: prima della consegna dell’immobile, è consigliabile redigere un verbale di consegna dettagliato. Questo documento descrive accuratamente lo stato dell’immobile, degli arredi e degli impianti, corredato da un report fotografico. Tale verbale è fondamentale per evitare contenziosi al termine della locazione, quando sarà necessario confrontare lo stato iniziale della casa con quello al momento della riconsegna;
Registrazione del contratto di affitto: l’ultimo passo, ma non meno importante, è la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questo deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, se la durata del contratto supera i 30 giorni. La registrazione può essere effettuata tramite il modello RLI, e comporta il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro, salvo che non si sia optato per la cedolare secca, che esenta da tali costi.

La Legge di Stabilità 2016 ha stabilito che la registrazione del contratto è una responsabilità esclusiva del proprietario, il quale può essere soggetto a sanzioni in caso di inadempienza. Tuttavia, una volta registrato, il contratto garantisce maggiore tutela a entrambe le parti, formalizzando l’accordo e stabilendo diritti e doveri di locatore e conduttore.

Seguendo attentamente questi quattro passaggi, sarà possibile affittare il proprio immobile in maniera sicura e conforme alla legge, proteggendo il patrimonio e garantendo un’adeguata esperienza di locazione.