La valutazione immobiliare è un processo fondamentale nel settore immobiliare che mira a determinare il valore di mercato di un determinato bene immobile. Questa pratica è di cruciale importanza per diverse ragioni, poiché influisce su molteplici aspetti della nostra vita. Prima di esaminare le metodologie di valutazione, è essenziale comprendere il suo significato e la sua rilevanza. Un’adeguata valutazione immobiliare è essenziale per gli acquirenti, i venditori e i professionisti del settore ma anche per i potenziali acquirenti. Quest’operazione preliminare, infatti, permette di conoscere il valore reale di un immobile e, di conseguenza, consente di prendere decisioni informate durante il processo di acquisto. Per i venditori, una valutazione accurata aiuta a stabilire un prezzo di vendita competitivo e realistico. Gli esperti immobiliari, come agenti e valutatori, utilizzano questa valutazione per fornire consulenza ai clienti e per effettuare transazioni efficaci migliorando il servizio offerto al cliente.
L’importanza multi settore della valutazione immobiliare
Nel settore finanziario
La valutazione immobiliare assume un ruolo fondamentare per il settore finanziario. Le banche e le istituzioni creditizie utilizzano questa valutazione per determinare la somma massima che possono concedere in prestito per un immobile, basandosi sul suo effettivo valore di mercato. Ciò implica che una valutazione inaccurata può portare a decisioni finanziarie rischiose o scorrette.
Amministrazione pubblica e tassazione
La valutazione immobiliare è essenziale per la gestione dell’amministrazione pubblica e dei locali. Serve a stabilire quanto vale una casa o un terreno, e questo valore influisce sulle tasse che i proprietari devono pagare. Se la valutazione è accurata, le tasse saranno giuste e tutti pagheranno in modo equo. Le somme servono a fornire servizi pubblici importanti, come scuole, ospedali e sicurezza.
Nel diritto
Le valutazioni immobiliari sono fondamentali nel diritto di famiglia, soprattutto in caso di divorzio o separazione, poiché aiutano a stabilire il valore degli immobili da suddividere in modo equo tra i coniugi. Inoltre, sono spesso richieste per la pianificazione finanziaria e l’eredità, per determinare il valore degli immobili lasciati in eredità e per scopi fiscali o finanziari. Quando si verificano controversie legali o disaccordi sul valore di un immobile, le valutazioni immobiliari sono necessarie per fornire una valutazione imparziale e supportata da periti e redimere sul nascere possibile controversie. Questo aiuta a risolvere le dispute in modo equo ed evita situazioni di ingiustizia garantendo equità e affidabilità nella suddivisione del patrimonio coniugale.
Chi effettua le valutazioni immobiliari?
Le valutazioni immobiliari sono compiute da professionisti esperti, noti come valutatori immobiliari o periti valutatori. Queste figure specializzate sono addestrate per determinare con precisione il valore di un bene immobile in base a criteri oggettivi e standard riconosciuti. I valutatori immobiliari possono essere sia professionisti indipendenti, che lavorano per conto proprio o per studi di consulenza, sia dipendenti di istituti finanziari o società di intermediazione immobiliare. Spesso, un agente immobiliare, ha anche la preparazione e le conoscenze tali per procedere alla valutazione al netto di un percorso formativo dedicato.
Il valore di mercato
Il “Codice delle valutazioni Immobiliari” definisce con chiarezza il concetto di “valore di mercato” come:
“l’ammontare stimato al quale un immobile sarebbe venduto alla data di valutazione, nell’ipotesi di una transazione tra un acquirente e un venditore, entrambi agendo senza essere influenzati da fattori esterni, e dopo aver adottato adeguate strategie di marketing”.
Il calcolo segue una formula matematica che prende in considerazione vari elementi. Innanzitutto, bisogna individuare la superficie commerciale dell’immobile, che è data dalla somma di superfici coperte dell’edificio; superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini; quote percentuali delle superfici delle pertinenze. Una volta determinata la superficie convenzionale vendibile, è possibile procedere al calcolo effettivo del valore di mercato utilizzando la formula:
Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.
La quotazione al metro quadro di un immobile è un dato fornito dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Questo valore è basato sulla zona omogenea in cui si trova l’immobile. Nel caso in cui non sia disponibile una quotazione specifica per la zona, si farà riferimento a zone limitrofe o analoghe censite. Inoltre, la quotazione tiene conto del periodo dell’atto di compravendita o del periodo antecedente in cui è stato stabilito il prezzo con atto avente data certa. Infine, si considera lo stato conservativo “normale” dell’immobile per valutarne il prezzo.
Il valore di mercato non è un valore statico
È importante sottolineare che il valore di mercato di un immobile non è statico e può variare nel tempo, a causa di cambiamenti nel mercato immobiliare, nell’economia e in altri fattori che influenzano la domanda e l’offerta. Pertanto, è fondamentale aggiornare periodicamente le valutazioni per ottenere un quadro preciso del valore reale dell’immobile.
I fattori che influiscono sulla valutazione
Le valutazioni immobiliari si basano su vari fattori, come la posizione dell’immobile, le dimensioni, le caratteristiche, il valore di mercato delle proprietà circostanti e le condizioni generali dell’immobile. In pratica, una villa con piscina nel centro storico non varrà mai quanto una villa con piscina vista male. Un appartamento in città non può avere lo stesso valore di uno stesso identico edificio costruito in periferia. Ovviamente, la valutazione immobiliare rappresenta solo una stima e può variare in base all’opinione del valutatore e alle condizioni del mercato immobiliare al momento della valutazione.