A tutti potrebbe accadere, almeno una volta nella vita, di dover accendere un mutuo per acquistare una casa o per ristrutturarla. Si tratta di un prestito a lungo termine che potrebbe durare anche alcuni decenni e che impegna, notevolmente, le finanze dell’intera famiglia. Risponde all’esigenza di liquidità immediate e nel nostro Paese sono davvero in pochi coloro che possono permettersi l’acquisto di una casa senza rivolgersi ad un istituto bancario. Ma cosa succede se non riusciamo ad adempiere all’accordo preso con la banca? E se la nostra banca di riferimento fallisse che fine farebbe il nostro mutuo? Nel corso della trattazione proveremo a dare una risposta a queste domande partendo dall’origine dell’argomento: la definizione di mutuo.
Il mutuo: fune di salvezza o cappio al collo?
Iniziamo col dire che il mutuo è un prestito a lungo termine fornito da una banca o un istituto di credito per l’acquisto di un immobile. Consiste nel ricevere una somma di denaro che deve essere restituita con gli interessi nel corso di un periodo stabilito, solitamente diversi anni. Il vantaggio è immediato. Il richiedente, può ottenere una liquidità di denaro importante tale da coprire l’acquisto e talvolta la ristrutturazione di un immobile benché non abbia, al momento della stipula, risorse sufficienti per l’acquisto. Il debitore paga un’ammortizzazione periodica che include sia il capitale che gli interessi. Il mutuo viene garantito da un’ipoteca sull’immobile, che permette alla banca di prendere possesso dell’immobile in caso di mancato pagamento.
L’ipoteca e il mancato pagamento dell’immobile
Ci sono due parole che spesso incutono timore a chi decide di acquistare una casa: ipoteca e pignoramento. Benché spesso vengano confuse, significano cose profondamente diverse. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che offre al creditore la possibilità di chiedere l’espropriazione del bene su cui viene iscritta e di rivalersi sul ricavato della vendita forzata con preferenza rispetto agli altri creditori. La normativa relativa all’ipoteca è contenuta nell’articolo 2808 del Codice Civile. L’iscrizione dell’ipoteca deve essere effettuata presso i registri immobiliari della conservatoria del luogo in cui si trova l’immobile e può riguardare beni immobili e beni mobili registrati. Può essere di tre tipi: legale, giudiziale e volontaria. Nell’ipoteca legale è la legge stessa a collegare il diritto di iscrivere un’ipoteca a un determinato evento. In quella giudiziale, invece, l’istituto trova il titolo di iscrizione nella sentenza di condanna al pagamento. L’ipoteca volontaria, infine, è quella liberamente decisa dalle parti a garanzia di un credito. L’ipoteca, come istituto giuridico, è strettamente collegata alla responsabilità patrimoniale del debitore e funge da garanzia del credito, rappresentando una causa legittima di prelazione.
Cosa succede se non pago il mutuo?
Potrebbe capitare, anche e soprattutto a causa della grave crisi economica in corso, di non riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo o di essere in netto e ingiustificabile ritardo. Le conseguenze possono essere più o meno gravi. La tua banca o l’istituto finanziario di riferimento, potrebbe applicare penali e interessi di mora per i pagamenti in ritardo. Successivamente invierà notifiche per ricordare ai morosi che ci sono pagamenti mancanti o in ritardo per mezzo di posta, e-mail o telefono. Se l’inadempienza dura nel tempo, lo step successivo è quello della segnalazione alle agenzie di credito. Ciò potrebbe danneggiare la reputazione creditizia del cliente che verrebbe segnalato come cattivo pagatore e di conseguenza potrebbe avere grandi difficoltà ad ottenere altre forme di finanziamento o di credito. La banca potrebbe procedere anche con il pignoramento dell’immobile. Questo provvedimento di natura giudiziale consente all’istituto di credito di procedere con la vendita della proprietà ipotecata per recuperare il debito. Dopo il pignoramento, la banca può mettere all’asta la casa o venderla attraverso altri mezzi per recuperare il denaro chiedendo, al debitore, di saldare ulteriori debiti residui. Ovviamente queste procedure hanno un impatto fortemente negativo sulla reputazione creditizia del cliente e renderà particolarmente complesso l’ottenimento di futuri prestiti o finanziamenti.
Ma cosa accade al mutuo se la banca fallisce?
Potrebbe accadere che la banca o l’istituto finanziario, con cui è stato contratto il mutuo, incontri difficoltà o fallisca. In tal caso possono aprirsi diversi scenari. Per esempio è possibile che avvenga un’acquisizione da parte di un nuovo gruppo bancario. In tal caso, i mutuatari, continueranno a pagare il mutuo secondo le condizioni precedentemente stabilite. In pratica, il mutuo rimarrà invariato, i mutuatari dovranno continuare a rispettare il piano di ammortamento e il nuovo gruppo bancario assumerà la responsabilità di gestire il prestito. Talvolta, potrebbero esserci margini di rinegoziazione con il nuovo istituto di credito. Questo può essere un’opportunità per modificare le condizioni del prestito, come tasso di interesse, durata del mutuo o importo delle rate mensili. Tuttavia, la possibilità di rinegoziare dipenderà dalle politiche e dalle decisioni della nuova banca.
Nel caso in cui una banca fallisca senza essere acquisita da un’altra istituzione, il tribunale potrebbe intervenire per recuperare i crediti dai clienti. In questa situazione, i mutuatari saranno tenuti a continuare a pagare il mutuo come precedentemente concordato, seguendo il piano di ammortamento originale. Il tribunale gestirà la procedura di recupero dei crediti e i mutuatari dovranno conformarsi alle disposizioni stabilite. Un’altra opzione per i mutuatari è richiedere la portabilità del mutuo attraverso la surroga. Ciò significa che il mutuatario può trasferire il proprio mutuo a un’altra banca, cercando condizioni più favorevoli o adeguando il prestito alle proprie esigenze. Infine, se un mutuatario sta già affrontando difficoltà nel pagare le rate del mutuo e la banca fallisce, la situazione può risultare ancora più complessa e bisognerebbe analizzare il caso specifico per comprendere se ci sono e quali possono essere i margini di rinegoziazione del debito.