Locazione immobile: come funziona? 

Quando ci si appresta ad affittare un immobile, sia per il conduttore che per il locatore, è naturale andare ad informarsi quanto più possibile sul passo che si andrà a fare. Tante sono le domande che ruotano intorno al tema “locazione immobile”: come funziona? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi? Come si decide l’importo del canone e il tipo di contratto?

Locazione immobile a breve termine e a lungo termine

Con il termine “locazione” si indicano tutti quei contratti che prevedono l’obbligo da parte del locatore (proprietario) di permettere l’utilizzo del suo bene (sia esso un immobile o meno) ad un’altra persona (il locatario) per un periodo di tempo ben preciso ed in cambio di una somma di denaro (il cosiddetto canone o pigione).

Nel nostro caso, si parla di immobili e la prima decisione a carico del proprietario riguarda il tipo di locazione a cui si vuole ricorrere: locazione a breve termine o a lungo termine?

Spesso tale decisione è consequenziale al contesto ed al tipo di immobile: se, per esempio, si tratta di un immobile sito in una località turistica, è quasi scontato la scelta della locazione a breve termine, per questione di opportunità; se, invece, si fanno altri tipi di considerazioni, la scelta non è così banale.

Vantaggi e Svantaggi di entrambe le soluzioni

Entrambe le soluzioni per la locazione immobiliare presentano una serie di vantaggi e svantaggi abbastanza oggettivi, che permettono di valutare la giusta soluzione, che invece è molto soggettiva.

Se si pensa ad una locazione a breve termine, si avrà come primo vantaggio la flessibilità sia per il proprietario che per l’inquilino. Per il proprietario perchè potrà utilizzare l’immobile a suo piacimento, quando non occupato e quindi potrà gestire le prenotazioni in base alle esigenze personali di utilizzo. Per l’inquilino, perchè ha la possibilità di vivere in un determinato luogo per il tempo desiderato, senza porsi altri problemi oltre al canone pattuito. Cosa che con l’affitto a lungo termine non è possibile, per entrambi.

Una locazione a breve termine ha anche meno danni da usura, perchè i locatari non sentiranno l’esigenza di mettere mano a niente (arredamento impianti, etc) ma prevede comunque dei costi di manutenzione più alti, sia per l’ordinario (pulizie, cura del verde, etc) ma anche per lo straordinario in quanto l’immobile deve mantenere un alto standard affinchè continui a lavorare senza lamentele e recensioni negative.

Ci sono anche dei lati negativi: mentre per la locazione a lungo termine si ha un reddito garantito per un tempo prestabilito (solitamente abbastanza lungo), per quelle a breve termine non si ha nessuna garanzia. Certo, nei periodi di alta stagione vi è la quasi certezza di affittare l’immobile che, invece, nei periodi di bassa stagione spesso rimangono inoccupati. Con la locazione a lungo termine, questo rischio e questa incertezza non sono presenti.

Per ultimo, i costi di partenza: una casa – vacanza necessita di arredamento e di altre accortezze costose per renderla appetibile; per le case destinate ad affitti lunghi, non è obbligatorio e spesso i locatari portano con se il proprio corredo mobiliare.

Quali sono i contratti per la Locazione Immobiliare?

Addentrandoci nell’ambito dei contratti di Locazione a lungo termine, è bene conoscere e comprendere le diverse tipologie di contratto previste caso per caso. Ognuno di essi, è caratterizzato da diversi vincoli e diversi obblighi. Vediamoli insieme:

Contratto di affitto a canone libero

Questo tipo di contratto prevede la determina del canone previsto, da parte del locatore e del conduttore. Si tratta della tipologia di contratto più utilizzata in Italia e – per legge – ha una durata di quattro anni, più una proroga di altri quattro, salvo indicazioni differenti.

Contratto di affitto a canone concordato

In questo caso, invece, la faccenda si complica: il canone di locazione, infatti, può subire delle oscillazioni all’interno di alcune fasce stabilite in base agli accordi territoriali. Che vuol dire? In sintesi, le parti potranno stabilire l’importo del canone, senza sforare le fasce, in base ad alcune variabili, come per esempio le pertinenze (box, posto auto, giardino, etc), i servizi tecnici (ascensore, condizionatori, classe energetica, etc) oppure lo stato dell’alloggio (manutenzione, tipologia di immobile, etc).

Questa tipologia di contratto presenta, poi, ulteriori tre varianti:

  • Contratto di affitto convenzionato: conosciuto anche come contratto “tre più due”, prevede la possibilità di un importo calmierato, fissato da una tabella comunale e minori imposte (a volte tradotte in agevolazioni fiscali);
  • Contratto di affitto transitorio: questa tipologia prevede una durata sino a 18 mesi ma solo se è presente un motivo valido (ad esempio una mobilità professionale, esigenze legate al percorso di studi o alla formazione professionale, etc)
  • Contratto di affitto per studenti universitari: un contratto della durata variabile tra sei mesi e tre anni e utilizzabile solo se nella città c’è una sede universitaria piuttosto che un istituto di istruzione superiore.

Affitto con riscatto: una formula particolare

Il contratto di Affitto con riscatto è una formula che unisce insieme il contratto di compravendita e quello di locazione.

Dopo il decreto convertito in legge, conosciuto come Sblocca Italia, è regolamentato anche in Italia e comporta notevoli benefici sia per i locatori sia per i conduttori:

  • La tassa Imu viene pagata dal proprietario che però ha il vantaggio di entrate immediate superiori alla sola locazione;
  • Flessibilità nella scelta della casa con il rischio, però, di perdere la maggiorazione qualora la vendita non si concludesse;
  • Il proprietario vende in maniera più veloce perchè ci sono dei vantaggi per le case con affitto + riscatto;
  • più possibilità di esito positivo alla richiesta di mutuo (farà fede il pagamento puntuale dell’affitto maggiorato)

Per chiarirci meglio le idee, facciamo un esempio di affitto con riscatto:

Immobile con valore di 100.000 €, si versa un canone di 800 € di cui 560€ di affitto e 240 di maggiorazione. Al termine dei 5 anni di contratto, avrà versato acconti per l’acquisto di 14.400 € (240 € x 12 mesi x 5 anni) e quindi dovrà richiedere il mutuo per 85 mila e 600 €.

 

Registrazione, APE e modello RLI

Ad esclusione del contratto di affitto con riscatto (che ha modalità differenti), tutte le altre tipologie prevedono la registrazione obbligatoria (esclusi gli affitti brevi, inferiori a 30 giorni) entro massimo un mese dalla data di sottoscrizione. In tutti i casi, nel contratto va inserita la clausola relativa alle informazioni e ai documenti dell’attestazione per la prestazione energetica degli edifici (APE). La comunicazione e registrazione del contratto vanno effettuati tramite un modello di “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi per contratti di Locazione Immobiliare” (RLI) presso l’Agenzia Delle Entrate.

 

 

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