Ci sono due parole che spesso incutono timore a chi decide di acquistare casa e sono: ipoteca e pignoramento. Benché spesso vengano confuse significano cose profondamente diverse e, soprattutto, hanno conseguenze diverse. Nel corso della trattazione proveremo a fare chiarezza spiegando cosa si intende per l’una e cosa s’intende per l’altra e perché, prima di acquistare un immobile, è bene accertarsi della condizione giuridica dello stesso.
L’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che offre al creditore la possibilità di chiedere l’espropriazione del bene su cui viene iscritta e di rivalersi sul ricavato della vendita forzata con preferenza rispetto agli altri creditori. La normativa è contenuta all’interno dell’articolo 2808 c.c. L’iscrizione dev’essere effettuata nei registri immobiliari della conservatoria del luogo dove è situato l’immobile e può riguardare beni immobili e mobili registrati. Può essere di tre tipi: legale, giudiziale e volontaria. Nell’ipoteca legale è la legge stessa a ricollegare il diritto di iscrivere ipoteca a un determinato fatto. In quella giudiziale, invece, l’istituto trova titolo d’iscrizione nella sentenza di condanna al pagamento. L’ipoteca volontaria, infine, è quella liberamente decisa dalle parti, a garanzia di un credito. L’ipoteca, come istituto giuridico, è strettamente collegato alla responsabilità patrimoniale del debitore e funge da garanzia del credito quale causa legittima di prelazione.
Il pignoramento
Il pignoramento è l’atto con il quale inizia la fase dell’espropriazione forzata di un bene. “La funzione del pignoramento è quella di vincolare determinati beni del debitore al soddisfacimento del diritto di credito del creditore procedente e anche di tutti gli altri creditori che dovessero intervenire successivamente nel processo esecutivo”. Questo vincolo giuridico è legato al valore di scambio dei beni e non il loro effettivo utilizzo. In presenza di un bene pignorato, infatti, il debitore continua ad esserne utilizzatore materiale. Gli è imposto, tuttavia, di evitare comportamenti che possano comportare la sottrazione, la distruzione o il deterioramento dei beni medesimi. Se il bene oggetto di espropriazione è già soggetto ad ipoteca, per beni immobili o mobili registrati. Oppure è oggetto di pegno, per i beni mobili (art. 491 e 502 c.p.c.) non è richiesto il pignoramento. Nel nostro ordinamento giuridico, infatti, nei casi previsti per ipoteca e pegno, si ritengono già acquisiti gli effetti propri del pignoramento per cui è possibile il deposito dell’istanza di vendita o di assegnazione dopo la notifica del precetto e senza la previa notifica dell’atto di pignoramento.
Le differenze tra una misura cautelare e un’azione esecutiva
Quando sentiamo parlare di ipoteca e pignoramento dobbiamo tener presente che si tratta di due fasi diverse e che non si sovrappongono. Si tratta, infatti, di due misure diverse in quanto presuppongono anche rischi diversi per il debitore: nel primo caso sono solo potenziali, nel secondo sono invece già in atto. L’istituto dell’ipoteca nasce come garanzia e, come abbiamo precisato nei paragrafi precedenti, può anche essere concessa volontariamente per la stipula di un mutuo ed è molto frequente quando si sceglie di acquistare un immobile. Potremmo definire l’ipoteca come una misura cautelare, un avvertimento al debitore affinché adempia agli obblighi assunti. Il pignoramento è invece l’azione esecutiva e non più un’azione di cautela.
Comprare un immobile con ipoteca è possibile?
In caso di compravendita immobiliare, il Notaio dovrà controllare la presenza o meno di un’ipoteca sulla casa. Spesso accade infatti che il proprietario della casa abbia stipulato un mutuo ipotecario con un istituto di credito o una banca per poter fronteggiare il prezzo dell’acquisto. La banca, quindi, concede la somma di denaro richiesta e fornisce la liquidità necessaria richiedendo una garanzia come ad esempio l’iscrizione di un’ipoteca sulla casa oggetto di acquisto. Proprio per questo che il mutuo viene chiamato mutuo ipotecario. L’ipoteca va, a questo punto, iscritta nei pubblici registri immobiliari. Generalmente essa rileva soltanto nei rapporti tra creditore e debitore, ma il problema si pone nel momento in cui si decide di vendere o comprare quell’immobile. Ovviamente, in fase di stipula, il compratore dovrà essere informato della presenza ipoteche e di eventuali altri oneri che insistono sull’immobile. Tale obbligo ricade sul venditore.
I rischi
Se la casa che si intende comprare è ipotecata bisogna conoscere i rischi a cui si va incontro. Infatti quando la banca iscrive ipoteca su una casa a garanzia del regolare rimborso del mutuo e del pagamento di tutte le spese accessorie, nel caso di inadempimento. Se le rate del mutuo non vengono pagate, infatti, potrà decidere di far vendere all’asta l’immobile allo scopo di ottenere la somma necessaria per soddisfare la propria pretesa. L’ipoteca segue l’immobile, significa che anche se cambia il proprietario della casa questa, continua a gravare sull’edificio ipotecato. Pertanto, è opportuno fare molta attenzione nel momento in cui si decide di stipulare un contratto di compravendita.