Il tema del comodato d’uso di un immobile assume particolare rilevanza nel panorama giuridico e immobiliare italiano, in quanto riguarda una tipologia di contratto molto diffusa tra parenti e conoscenti, come la nuda proprietà per investimento, spesso utilizzata per concedere un’abitazione in uso gratuito a figli, genitori o altri familiari. Pur trattandosi di un accordo apparentemente semplice, il comodato può generare situazioni complesse, soprattutto quando il proprietario decide di vendere l’immobile mentre è ancora occupato dal comodatario.
In questi casi emergono interrogativi legati alla validità del contratto, alla tutela delle parti coinvolte e alla possibilità effettiva per il nuovo acquirente di entrare immediatamente in possesso dell’immobile. Inoltre, l’assenza di un corrispettivo economico e la mancata registrazione formale possono aggravare la posizione del comodatario, esponendolo a rischi legali e allo sgombero forzato.
In questo articolo viene analizzato se sia possibile vendere un appartamento in comodato d’uso, quali siano i diritti e doveri del proprietario e del comodatario, e quali strumenti giuridici possono essere adottati per garantire la massima tutela in caso di compravendita dell’immobile.
Cos’è il comodato d’uso e come funziona
Il comodato d’uso è un contratto reale disciplinato dagli articoli 1803‑1812 del Codice Civile, in base al quale il comodante (proprietario) consegna un bene immobile o mobile al comodatario (utilizzatore) in modo del tutto gratuito, per un uso specifico e per un periodo determinato o indeterminato. Il contratto implica sempre l’obbligo, da parte del comodatario, di restituire l’immobile alla scadenza concordata o non appena il comodante ne faccia richiesta, nei limiti previsti dalla legge.
Il comodato può essere verbale o scritto, ma quando riguarda un immobile è fortemente consigliata la forma scritta per motivi di chiarezza e tutela. Inoltre, la legge impone l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate tramite modello 69, da presentare entro 20 giorni dalla data di stipula. La mancata registrazione potrebbe rendere il contratto non opponibile a terzi e limitare la possibilità di dimostrarne l’esistenza in caso di contenzioso.
Questo tipo di contratto è molto diffuso in ambito familiare, ad esempio quando un genitore concede un appartamento a un figlio per consentirgli di vivere senza sostenere un canone di locazione. La gratuità dell’accordo e l’assenza di tutele assimilabili a quelle di un contratto di locazione espongono il comodatario a rischi significativi, soprattutto in caso di vendita dell’immobile.
Vendere casa in comodato d’uso: è lecito?
Dal punto di vista giuridico, il comodante ha pieno diritto di vendere l’immobile concesso in comodato d’uso, in quanto la proprietà non è trasferita né limitata dal contratto. Il comodatario, infatti, non acquisisce alcun diritto reale sull’immobile ma solo un diritto personale di godimento temporaneo. Pertanto, la vendita è lecita e può essere conclusa anche senza il consenso del comodatario, a meno che il contratto non preveda diversamente.
Va precisato che il comodatario non ha diritto di prelazione legale, cioè non può pretendere di essere preferito rispetto ad altri potenziali acquirenti, salvo che tale diritto sia stato espressamente riconosciuto in forma scritta nel contratto. L’assenza di tale clausola lo priva di qualsiasi possibilità di opporsi o interferire con la procedura di compravendita.
È importante che il comodante, prima di vendere, informi il potenziale acquirente dell’esistenza del contratto di comodato, anche se questo non rappresenta un vincolo giuridico opponibile. In ogni caso, la vendita non estingue automaticamente il contratto, ma attribuisce al nuovo proprietario la facoltà di richiederne la cessazione.
Cosa accade dopo la vendita dell’immobile
Una volta conclusa la vendita dell’immobile concesso in comodato d’uso, la situazione del comodatario cambia radicalmente. Poiché il contratto non è opponibile ai terzi, il nuovo proprietario ha il diritto di richiedere immediatamente la restituzione dell’immobile, anche nel caso in cui il comodato fosse stato concordato per un periodo di tempo determinato.
In pratica, il comodatario può essere invitato a rilasciare l’immobile anche se il termine concordato non è ancora scaduto. La legge tutela in minima parte l’occupante concedendogli un tempo congruo per liberare l’alloggio, al fine di organizzare il trasloco e cercare un’alternativa abitativa. Tale periodo non è definito in modo preciso ma viene valutato caso per caso, anche in base a condizioni familiari o sociali.
È possibile che il comodatario, in assenza di contratto registrato o di prove documentali, venga considerato occupante abusivo, con conseguenze legali rilevanti. Per questo motivo è sempre consigliabile avere un contratto scritto e registrato, che, pur non opponibile, può servire a dimostrare la buona fede del comodatario e a negoziare con il nuovo proprietario eventuali proroghe o soluzioni transitorie.
Rischi per il comodatario
Il comodatario si trova, nella maggior parte dei casi, in una posizione giuridicamente debole. Uno dei principali rischi riguarda la possibilità che venga costretto a lasciare l’immobile in qualsiasi momento, soprattutto nel caso in cui il proprietario decida di venderlo o ne richieda la restituzione per altri motivi legittimi. A differenza di quanto accade con un contratto di locazione, infatti, il comodatario non gode di tutele specifiche, come la proroga automatica del contratto, il blocco degli sfratti in casi particolari o un diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile. Quest’ultimo può essere riconosciuto solo se previsto espressamente nel contratto.
A peggiorare la situazione può contribuire la mancanza di registrazione del contratto. Se il comodato non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate, diventa più difficile per il comodatario dimostrare l’esistenza dell’accordo e far valere i propri diritti, anche minimi. In assenza di documentazione ufficiale, il rischio concreto è quello di essere considerato un occupante senza titolo, con tutte le conseguenze legali che ne derivano, inclusa la possibilità di un’azione giudiziaria per il rilascio dell’immobile.
Quali azioni di tutela può adottare il comodatario
Per evitare di trovarsi in una posizione vulnerabile, il comodatario può adottare alcune azioni preventive che offrono una maggiore tutela legale. Innanzitutto, è fondamentale formalizzare per iscritto il contratto di comodato, specificando in modo chiaro la durata, l’oggetto e le condizioni di utilizzo dell’immobile. L’inserimento di clausole dettagliate contribuisce a definire i diritti e i doveri delle parti, limitando il rischio di interpretazioni controverse o conflitti in caso di vendita o richiesta di rilascio.
Un’ulteriore misura di tutela consiste nell’inserire nel contratto una clausola di prelazione convenzionale, attraverso la quale il comodante si impegna a offrire prioritariamente al comodatario la possibilità di acquistare l’immobile, qualora decidesse di venderlo. Sebbene non prevista automaticamente dalla legge, questa clausola può garantire un vantaggio concreto al comodatario interessato all’acquisto.
Infine, è essenziale procedere alla registrazione tempestiva del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Tale adempimento conferisce al comodato una valenza legale più solida, che può rivelarsi determinante per far valere i propri diritti, specialmente in caso di controversie con il proprietario o con terzi acquirenti.
Consigli e raccomandazioni
La vendita di un immobile concesso in comodato d’uso è perfettamente lecita dal punto di vista giuridico, e il nuovo acquirente ha il diritto di richiedere il rilascio immediato dell’immobile. Poiché il comodatario non gode delle stesse tutele previste per un inquilino, non dispone di strumenti legali per opporsi efficacemente all’interruzione del contratto, se non quelli eventualmente previsti in forma scritta. Per questo motivo, è fondamentale adottare in anticipo strategie contrattuali mirate, come la registrazione del contratto, l’inserimento di una prelazione convenzionale e la formulazione scritta dettagliata delle condizioni.
Oltre a questi strumenti, è consigliabile che le parti coinvolte, soprattutto in ambito familiare, si affidino alla consulenza di un professionista per redigere un contratto chiaro e valido anche sotto il profilo fiscale e legale. La presenza di un notaio o avvocato nella redazione dell’accordo può evitare fraintendimenti futuri e tutelare entrambe le parti, soprattutto se si prevede la possibilità di una vendita dell’immobile nel medio-lungo periodo. In conclusione, pur trattandosi di una forma contrattuale semplice e gratuita, il comodato d’uso può comportare conseguenze importanti e merita quindi un’attenta pianificazione.
