L’ultima legge di bilancio ha introdotto importanti cambiamenti per gli affitti brevi, effettivi dal 2024, in particolare riguardanti la cedolare secca e il ruolo degli intermediari immobiliari, inclusi i gestori di portali telematici. L’Agenzia delle Entrate ha delineato queste modifiche che influenzano sia i locatori che gli intermediari nel settore delle locazioni brevi introducendo una delle novità più significative: l’aggiornamento dell’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi, che vedrà un aumento al 26% a partire dal secondo immobile locato, mantenendo però l’aliquota del 21% per la prima o unica abitazione affittata.
Cambiamenti nella cedolare secca per gli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto diverse novità riguardo la cedolare secca per gli affitti brevi. A partire dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca passa dal 21% al 26% per gli affitti brevi, ma con alcune eccezioni importanti:
- Primo immobile: l’aliquota del 21% rimane applicabile solo al primo immobile affittato per periodi brevi (inferiori a 30 giorni) per ciascun periodo d’imposta. Il locatore può scegliere su quale immobile applicare l’aliquota ridotta;
- Immobili successivi: per gli immobili successivi al primo, la cedolare secca è applicata al 26%. Se un locatore possiede più di quattro immobili destinati alla locazione breve, è obbligato ad aprire una Partita IVA, e la tassazione non può avvenire tramite cedolare secca ma deve essere gestita come reddito d’impresa;
- Intermediari: per gli intermediari immobiliari e le piattaforme online, è previsto l’obbligo di operare una ritenuta del 21% sui compensi incassati a titolo di acconto, da versare all’Agenzia delle Entrate.
Queste modifiche mirano a regolamentare meglio il settore degli affitti brevi e a garantire una maggiore trasparenza fiscale. È importante per i locatori valutare attentamente quale opzione fiscale scegliere, considerando anche le detrazioni fiscali a cui potrebbero rinunciare optando per la cedolare seccaPer ulteriori dettagli sulle nuove disposizioni e sugli adempimenti richiesti, è consigliabile consultare la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10 del 10 maggio 2024.
Affitti brevi: nuovi orizzonti fiscali per i non residenti
Obblighi di ritenuta e versamento
- Ritenuta del 21%: gli intermediari immobiliari, inclusi coloro che operano tramite piattaforme online, devono applicare una ritenuta del 21% sui compensi incassati a titolo di acconto. Questo obbligo si estende sia ai soggetti residenti in Italia che a quelli non residenti che operano nel settore;
- Versamento all’Agenzia delle Entrate: gli intermediari sono tenuti a versare la ritenuta all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti; Questo compito di sostituto d’imposta implica un aumento della responsabilità amministrativa e fiscale per gli intermediari, che devono assicurarsi di rispettare le scadenze e le modalità di versamento corrette.
Adempimenti di comunicazione
- Comunicazione telematica: gli intermediari devono effettuare una comunicazione telematica dettagliata attraverso un portale dedicato, gestito dal Ministero del Turismo, includendo i dati catastali degli immobili e confermando il rispetto dei requisiti normativi. Questa misura mira a migliorare la trasparenza e il controllo delle locazioni brevi;
- Certificazione unica: gli intermediari devono anche fornire una Certificazione Unica annuale ai locatori, specificando i compensi incassati e le ritenute operate. Questo documento è essenziale per il locatore per la compilazione della propria dichiarazione dei redditi.
Requisiti di sicurezza e conformità
Gli immobili locati devono essere dotati di dispositivi che consentono la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, insieme agli estintori portatili secondo quanto previsto dalle legge. Gli intermediari devono assicurarsi che gli immobili rispettino questi requisiti per evitare possibili sanzioni.
Regolamentazione delle piattaforme online
Le piattaforme online che facilitano gli affitti brevi sono soggette alle stesse normative degli intermediari tradizionali. Devono applicare la ritenuta del 21% e garantire la conformità agli obblighi di comunicazione e sicurezza. Questa regolamentazione riduce il rischio di evasione fiscale e migliora la trasparenza nel mercato delle locazioni brevi.
Implicazioni fiscali e amministrative
Gli intermediari devono gestire con attenzione la conformità fiscale, tenendo traccia accurata dei pagamenti e delle ritenute per evitare sanzioni severe. L’aumento delle aliquote per gli immobili successivi al primo rende necessaria una pianificazione fiscale attenta per ottimizzare i costi e i benefici per i clienti. Questi cambiamenti normativi aumentano la complessità del ruolo degli intermediari immobiliari nel settore degli affitti brevi, richiedendo una maggiore attenzione alla conformità e alla gestione fiscale.
Sfide e opportunità per i non residenti negli affitti brevi
Gli intermediari non residenti che gestiscono portali telematici e incassano o intervengono nei pagamenti dei canoni devono applicare una ritenuta del 21% sui compensi ricevuti e versarla all’Agenzia delle Entrate. Questo obbligo di ritenuta si applica sia ai soggetti residenti nell’Unione Europea senza stabile organizzazione in Italia, sia a quelli non residenti al di fuori dell’UE. Inoltre, la normativa prevede che gli intermediari non residenti con una stabile organizzazione in Italia o in un altro Stato membro dell’UE devono rispettare specifici adempimenti di comunicazione e conformità.
Un ulteriore requisito è la registrazione dei contratti di locazione se la durata complessiva delle locazioni con le stesse parti supera i 30 giorni in un anno, indipendentemente dalla durata di ciascuna locazione singola. Questo obbligo di registrazione si applica anche ai non residenti e mira a garantire la trasparenza e il rispetto delle normative fiscali italiane.
Per garantire la conformità, i non residenti devono anche assicurarsi che gli immobili affittati rispettino i requisiti di sicurezza, come la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, e l’installazione di estintori portatili. Questi obblighi aggiuntivi possono rappresentare una sfida amministrativa significativa, richiedendo un’attenta gestione della conformità normativa e fiscale.