Se hai deciso di acquistare un immobile è bene che tu sappia cos’è una caparra confirmatoria e perché è così importante per tutti i contraenti. Partiamo dall’etimologia del termine, di provenienza latina. La parola “caparra” significa “prendere in pegno”. Si tratta, in estrema sintesi, della garanzia dell’adempimento di un impegno preso con l’altra parte coinvolta nell’accordo. La caparra nella compravendita immobiliare viene di solito richiesta alla firma del contratto preliminare. La maggior parte delle volte si tratta di una somma di danaro che viene consegnata da un contraente all’altro come “pegno”. In caso in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Al contrario, se la parte che l’ha ricevuta è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Un momento molto atteso: le paure, l’inquietudine e la felicità
Acquistare casa non è mai una cosa che fa stare tranquilli. L’iter sembra sempre tratteggiato da sentimenti contrastanti. L’attesa, l’inquietudine, l’apprensione e la felicità di avere un mazzo di chiavi nuovo di zecca ma anche la paura che l’accordo possa saltare una volta raggiunto e prima della firma del contratto di compravendita. Una preoccupazione legittima perché annulla, spesso, un lungo e complesso lavoro fatto dal mediatore (agenzia immobiliare) e da altri tecnici che spesso sono coinvolti nelle fasi preliminari. Potremmo descrivere la caparra confirmatoria come un sigillo sull’accordo raggiunto. Una manifestazione tangibile dell’impegno preso con l’altra parte. Il momento della firma del contratto preliminare è quasi quello più importante perché rappresenta una reale manifestazione di volontà tra le parti di vendere e acquistare l’immobile. La caparra confirmatoria, che spesso si inserisce in questo momento, consiste nel versamento di una somma di denaro che tutela entrambe le parti chi la riceve e chi la dà. Il venditore che riceve le somme si impegna a non vendere ad altri e a tenere bloccata la struttura fino a contratto definitivo. L’acquirente, che versa la somma, si impegna ad adempiere all’obbligo di versare la somma concordata per l’acquisto dell’immobile.
Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto. Le differenze
Durante la firma del preliminare di vendita, la somma di denaro che l’acquirente versa al venditore, non sempre è a titolo di caparra confirmatoria. Potrebbe essere anche una caparra penitenziale o un acconto. L’art. 1385 del Codice Civile disciplina l’istituto della caparra confirmatoria definendola, nella sostanza, una somma di denaro che l’acquirente versa per garantire il suo impegno all’acquisto. Per esempio, se Tizio (acquirente) vuole acquistare da Caio (venditore) un determinato immobile e al preliminare paga una caparra di 15mila euro salvo poi decidere di non procedere con l’acquisto, Caio potrà trattenere quella cifra. Se invece fosse il Caio a non voler più vendere non solo sarà tenuto alla restituzione della caparra al potenziale acquirente, ma pagherà una penale pari a quanto incassato, cioè 15mila euro. È data facoltà alle parti però di ricorre al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o un ulteriore risarcimento per il danno subito.
Cosa diversa è la caparra penitenziale. Essa consiste in una soma di denaro concordata liberamente dalle parti in caso di recesso dal contratto. In pratica, Tizio e Caio si accordano sulla compravendita di un immobile fissando una caparra penitenziale di 10mila euro. Se Tizio decide di non acquistare più dovrà versare una somma pari a 10mila euro a Caio. Stessa cosa accade se Caio decide di non vendere la casa. In questo caso non è possibile ricorre al giudice e la questione viene considerata risolta con la cessione del denaro a titolo di caparra penitenziale.
La somma corrisposta alla firma del preliminare potrebbe anche essere considerata come un acconto sulla vendita. In questo caso l’importo dell’acconto sarà scorporato dal prezzo dell’immobile al momento del rogito.