Stipulare un mutuo significa prendere un impegno importante per un periodo piuttosto lungo della propria vita..a volte succede però che a causa di imprevisti inattesi o semplicemente con il passare del tempo le esigenze ed i propri bisogni possono cambiare: potrebbe capitare di ritrovarsi a vendere casa con mutuo in corso e molti, soprattutto giovani alle prime armi, non hanno la minima idea di come fare e soprattutto se sia possibile farlo.
La risposta è ovviamente sì…ma è necessario conoscere le possibili soluzioni e tutte le accortezze necessarie soprattutto nel caso in cui la vendita debba essere contestuale all’acquisto di una nuova abitazione o qualora la vendita di una prima casa avvenga prima dei 5 anni di acquisto.
Le due soluzioni per vendere casa con un mutuo in corso
Vendere casa con un mutuo in corso significa innanzitutto dover trovare il modo di estinguere il mutuo o trasferirlo al nuovo acquirente. Nel primo caso, sarà necessario essere a disposizione dei fondi necessari per onorare il debito. Si profilano dunque, due delle strade che è possibile percorrere: l’estinzione anticipata del mutuo all’atto del rogito o l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente.
Per quanto riguarda l’estinzione del mutuo occorre fare una distinzione importante tra un’estinzione anticipata prima dell’atto di vendita della casa e l’estinzione del mutuo contestuale all’atto di vendita.
Nel caso di estinzione anticipata il vantaggio per il venditore consiste nella possibilità di estinguere l’ipoteca sulla casa in un’unica soluzione prima del rogito. In questo modo si ha la possibilità di cessare i rapporti con la banca prima di lasciare definitivamente la casa e consegnare all’acquirente un immobile privo di complicazioni burocratiche. Nel caso invece di estinzione contestuale all’atto di vendita, la compravendita dell’immobile sarà coordinata da un notaio e si svolgerà attraverso differenti fasi che porteranno l’acquirente al versamento nei confronti del venditore di un assegno circolare, di importo pari alla differenza tra il prezzo di vendita stabilito e l’importo per l’estinzione del mutuo , a titolo di saldo.
Questa soluzione potrebbe comportare dei problemi di coordinamento tra la banca dell’acquirente e quella del venditore: per il resto l’estinzione del mutuo contestuale all’atto di vendita è la strada più veloce per vendere casa con mutuo per liberare l’immobile da vendere dall’ipoteca.
La seconda soluzione prevede invece la vendita della casa con accollo del mutuo. In accordo con la banca mutuataria e con l’acquirente si può scegliere di procedere alla vendita dell’immobile ancora gravato dall’ipoteca del mutuo e dal finanziamento in corso. Questo è possibile proprio grazie all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente.
Il vantaggio per il venditore è evidente: si troverà subito libero da mutuo ed ipoteca; sarà invece l’acquirente a dover valutare vantaggi e svantaggi: se da un lato, potrà accedere al finanziamento senza pagarne i costi , dall’altra si troverà ad ereditare un finanziamento con condizioni che non saranno più vantaggiose per il mercato. La banca mutuataria ha una parte fondamentale nella possibilità da parte del venditore di adottare tale soluzione: anch’essa infatti, come abbiamo visto, deve dare il suo consenso affinchè avvenga l’accollo del mutuo. Questo perchè avrà bisogno di valutare il rischio d’insolvenza del nuovo mutuante. Nel caso in cui il valore del debito sarà superiore al valore di garanzia ipotecaria dell’immobile, essa potrebbe rifiutare l’accollo richiedendo la stipula di un nuovo finanziamento.
Queste sono le soluzioni principali offerte a chiunque decida di cambiare o vendere casa nonostante un mutuo in corso. Occorre analizzare bene ogni situazione per assicurarsi di aver optato per la soluzione giusta e procedere con la compravendita dell’immobile evitando rischi sia per l’acquirente che per il venditore.