Il mutuo: fune di salvezza o cappio al collo?

Iniziamo col dire che il mutuo è un prestito a lungo termine fornito da una banca o un istituto di credito per l’acquisto di un immobile. Consiste nel ricevere una somma di denaro che deve essere restituita con gli interessi nel corso di un periodo stabilito, solitamente diversi anni. Il vantaggio è immediato. Il richiedente, può ottenere una liquidità di denaro importante tale da coprire l’acquisto e talvolta la ristrutturazione di un immobile benché non abbia, al momento della stipula, risorse sufficienti per l’acquisto. Il debitore paga un’ammortizzazione periodica che include sia il capitale che gli interessi. Il mutuo viene garantito da un’ipoteca sull’immobile, che permette alla banca di prendere possesso dell’immobile in caso di mancato pagamento.

L’ipoteca e il mancato pagamento dell’immobile

Ci sono due parole che spesso incutono timore a chi decide di acquistare una casa: ipoteca e pignoramento. Benché spesso vengano confuse, significano cose profondamente diverse. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che offre al creditore la possibilità di chiedere l’espropriazione del bene su cui viene iscritta e di rivalersi sul ricavato della vendita forzata con preferenza rispetto agli altri creditori. La normativa relativa all’ipoteca è contenuta nell’articolo 2808 del Codice Civile. L’iscrizione dell’ipoteca deve essere effettuata presso i registri immobiliari della conservatoria del luogo in cui si trova l’immobile e può riguardare beni immobili e beni mobili registrati. Può essere di tre tipi: legale, giudiziale e volontaria. Nell’ipoteca legale è la legge stessa a collegare il diritto di iscrivere un’ipoteca a un determinato evento. In quella giudiziale, invece, l’istituto trova il titolo di iscrizione nella sentenza di condanna al pagamento. L’ipoteca volontaria, infine, è quella liberamente decisa dalle parti a garanzia di un credito. L’ipoteca, come istituto giuridico, è strettamente collegata alla responsabilità patrimoniale del debitore e funge da garanzia del credito, rappresentando una causa legittima di prelazione.

Cosa succede se non pago il mutuo?

Potrebbe capitare, anche e soprattutto a causa della grave crisi economica in corso, di non riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo o di essere in netto e ingiustificabile ritardo. Le conseguenze possono essere più o meno gravi. La tua banca o l’istituto finanziario di riferimento, potrebbe applicare penali e interessi di mora per i pagamenti in ritardo. Successivamente invierà notifiche per ricordare ai morosi che ci sono pagamenti mancanti o in ritardo per mezzo di posta, e-mail o telefono. Se l’inadempienza dura nel tempo, lo step successivo è quello della segnalazione alle agenzie di credito. Ciò potrebbe danneggiare la reputazione creditizia del cliente che verrebbe segnalato come cattivo pagatore e di conseguenza potrebbe avere grandi difficoltà ad ottenere altre forme di finanziamento o di credito. La banca potrebbe procedere anche con il pignoramento dell’immobile. Questo provvedimento di natura giudiziale consente all’istituto di credito di procedere con la vendita della proprietà ipotecata per recuperare il debito. Dopo il pignoramento, la banca può mettere all’asta la casa o venderla attraverso altri mezzi per recuperare il denaro chiedendo, al debitore, di saldare ulteriori debiti residui. Ovviamente queste procedure hanno un impatto fortemente negativo sulla reputazione creditizia del cliente e renderà particolarmente complesso l’ottenimento di futuri prestiti o finanziamenti.

Ma cosa accade al mutuo se la banca fallisce?

Potrebbe accadere che la banca o l’istituto finanziario, con cui è stato contratto il mutuo, incontri difficoltà o fallisca. In tal caso possono aprirsi diversi scenari. Per esempio è possibile che avvenga un’acquisizione da parte di un nuovo gruppo bancario. In tal caso, i mutuatari, continueranno a pagare il mutuo secondo le condizioni precedentemente stabilite. In pratica, il mutuo rimarrà invariato, i mutuatari dovranno continuare a rispettare il piano di ammortamento e il nuovo gruppo bancario assumerà la responsabilità di gestire il prestito. Talvolta, potrebbero esserci margini di rinegoziazione con il nuovo istituto di credito. Questo può essere un’opportunità per modificare le condizioni del prestito, come tasso di interesse, durata del mutuo o importo delle rate mensili. Tuttavia, la possibilità di rinegoziare dipenderà dalle politiche e dalle decisioni della nuova banca.

Nel caso in cui una banca fallisca senza essere acquisita da un’altra istituzione, il tribunale potrebbe intervenire per recuperare i crediti dai clienti. In questa situazione, i mutuatari saranno tenuti a continuare a pagare il mutuo come precedentemente concordato, seguendo il piano di ammortamento originale. Il tribunale gestirà la procedura di recupero dei crediti e i mutuatari dovranno conformarsi alle disposizioni stabilite. Un’altra opzione per i mutuatari è richiedere la portabilità del mutuo attraverso la surroga. Ciò significa che il mutuatario può trasferire il proprio mutuo a un’altra banca, cercando condizioni più favorevoli o adeguando il prestito alle proprie esigenze.  Infine, se un mutuatario sta già affrontando difficoltà nel pagare le rate del mutuo e la banca fallisce, la situazione può risultare ancora più complessa e bisognerebbe analizzare il caso specifico per comprendere se ci sono e quali possono essere i margini di rinegoziazione del debito.

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Rent to buy. Per acquistare un immobile

Il modello “rent to buy” si è affermato con forza negli ultimi anni anche a causa della crisi economica e del forte precariato che ha attraversato la nazione e ne ha destabilizzato l’assetto sociale. L’acquisto di una casa è un passo importante nella vita di chiunque ma lo è ancor di più per le giovani coppie che scelgono di iniziare una convivenza o si sposano iniziando, di fatto, una nuova vita comune. Proprio i giovani, a causa del precariato e di altre condizioni socio economiche che da anni piegano il nostro Paese, hanno difficile accesso a mutui e finanziamenti soprattutto nel Sud Italia dove i contratti a progetto e quelli stagionali hanno un’importante incidenza numerica sull’impatto occupazionale. La conseguenza immediata è l’impossibilità di accedere al credito per l’acquisto di un immobile da parte di giovani coppie o di uomini e donne con redditi non stabilizzati costretti, in qualche modo, ad accettare affitti a lungo termine.

Le case che non si trovano

Da qui un altro importante problema che riguarda, in particolar modo, le zone rivierasche del sud Italia. Cioè quelle ad alta vocazione turistica dove è impossibile, o comunque difficilissimo, trovare una casa in locazione per un lungo periodo. Chi decide di vivere in autonomia, con la propria famiglia o il proprio partner in un immobile, quindi, si trova spesso in situazioni di difficoltà estrema mal colmata dai servizi sociali che spesso non sono in grado di dare soluzioni a questioni abitative di questo genere.

Le alternative. In primis il rent to buy

Il funzionamento del rent to buy è piuttosto semplice. Innanzitutto, il locatario e il proprietario del bene stabiliscono un accordo di locazione, solitamente con una durata più lunga rispetto a un contratto di affitto tradizionale. Durante questo periodo, il locatario paga un canone di affitto regolare, che può includere anche una componente di pagamento aggiuntiva, chiamata “affitto con opzione di acquisto”. L’opzione di acquisto offre al locatario la possibilità di acquistare il bene alla fine del periodo di locazione. Solitamente, viene stabilito un prezzo fisso o una formula di calcolo del prezzo di acquisto basata su parametri concordati precedentemente. Il locatario può quindi scegliere se esercitare o meno l’opzione di acquisto al termine del contratto.

I vantaggi del “rent to buy” e la formula del successo

La formula “rent to buy”, per l’acquisto di un immobile, potrebbe rivelarsi un vero e proprio successo perché porta con sé numerosi e indiscussi vantaggi. Per alcuni, questa opzione rappresenta una soluzione per testare il bene prima di impegnarsi nell’acquisto definitivo. La scelta di una casa è un investimento tutt’altro che semplice soprattutto quando si ha una famiglia e occorre conciliare le esigenze della stessa con le caratteristiche dell’immobile. Ovviamente, questo tipo di accordo, non è esente da doveri che devono essere necessariamente attesi.  Come locatario, è necessario rispettare gli obblighi di pagamento dell’affitto e mantenere il bene in buone condizioni, come previsto dal contratto. Come proprietario, è importante fornire una descrizione chiara dei termini e delle condizioni dell’accordo, compresi il prezzo di acquisto e i diritti e le responsabilità di entrambe le parti.

Uno dei vantaggi maggiori derivanti dalla scelta di questa formula di investimento è quello di far fronte all’aumento dei tassi sui nuovi mutui che rischia di rendere impossibile l’acquisto di beni immobili da parte di determinate categorie di soggetti.

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La locazione: facciamo un passo indietro

La locazione di una casa è, come noto, un accordo contrattuale che offre agli inquilini l’opportunità di vivere in un immobile senza doverne acquistare la piena proprietà. Fino a un decennio fa, era molto semplice trovare una casa in affitto; oggi, per diversi motivi, è molto più difficile. Nelle zone rivierasche, gli immobili sono quasi sempre adibiti a case vacanza e quindi destinati al turismo estivo. Nei centri urbani, in presenza di università e realtà economiche di grandi dimensioni, le locazioni sono più diffuse, ma anche in quei contesti emergono numerose problematiche legate sia ai rincari sia alle tutele che, molto spesso, i proprietari non hanno.

Le case in affitto che non si trovano

Il fenomeno interessa l’intero stivale, ma è maggiore nelle metropoli, nelle aree rivierasche e in alcune zone dove insistono determinate condizioni. L’aumento dei prezzi degli immobili, che ha reso l’acquisto di una casa una prospettiva finanziaria difficile per molte persone, ha portato a un aumento fisiologico della domanda di case in affitto, spingendo di conseguenza verso un aumento dei prezzi degli affitti. Inoltre, oggi molte persone sono costrette a spostarsi regolarmente per motivi di lavoro, e la locazione di una casa diventa un’opzione più flessibile rispetto all’acquisto di un immobile. La crescente domanda di locazioni residenziali ha portato a un’offerta limitata. Un capitolo a parte è rappresentato dagli immobili che insistono sulla costa o nell’entroterra di paesi vicini al mare. In questo caso, come anticipato, gli affitti a lungo termine appaiono meno convenienti rispetto a quelli a breve termine.

I diritti degli inquilini

Un problema associato alla locazione di una casa riguarda il trattamento e i diritti degli inquilini. In alcune aree, le leggi che proteggono gli inquilini potrebbero essere insufficienti o non applicate correttamente, lasciando gli inquilini vulnerabili a sfratti ingiusti, aumenti dei costi delle utenze o condizioni abitative insalubri. Alcune persone o intere famiglie a basso reddito o in condizioni di vulnerabilità fanno estrema fatica a trovare una casa adeguata che sia anche accessibile dal punto di vista finanziario. Spesso non ci riescono.

Pochi proprietari che affittano e scarsa tutela

Occorre poi fare luce su un’altra problematica sempre più attuale: la tassazione dei canoni di locazione non riscossi. In teoria, un contribuente non dovrebbe pagare tasse su una somma che non ha effettivamente ricevuto. Tuttavia, questa non è sempre così. Molti inquilini, anche a causa degli effetti della pandemia, del caro vita e dell’aumento generalizzato dei prezzi, si sono trovati e si trovano ancora oggi nell’impossibilità di pagare regolarmente l’affitto. Il proprietario dell’immobile che ha stipulato l’accordo dovrà comunque pagare le tasse anche sugli importi non ricevuti, poiché i canoni di locazione sono soggetti a tassazione, indipendentemente dal fatto che l’affittuario li abbia effettivamente incassati o meno, poiché la tassazione non si basa sul principio di cassa.

Cosa prevede il testo normativo di riferimento?

La normativa fiscale prevede un’agevolazione per il locatore in caso di canoni di locazione non riscossi. Quando viene emessa un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento nei confronti dell’affittuario, il locatore può ottenere un’esenzione dalla dichiarazione dei canoni non incassati. In sostanza, non sarà tenuto a pagare le tasse su quegli importi fintanto che l’azione legale per recuperarli è in corso.

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La “consultazione personale” attraverso il servizio telematico

Attraverso il servizio telematico “Consultazione personale” è possibile accedere alla banca dati ipotecaria. Il servizio è gratuito ed esente da tassazione se gli immobili appartengono al soggetto richiedente, anche solo per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento. Come precisato nel sito ufficiale dell’agenzia delle entrate.  La ricerca, consentita alle persone fisiche e ai soggetti diversi dalle persone fisiche (società, enti pubblici o privati, associazioni) registrati al servizio telematico Entratel o Fisconline. Come specificato nel sito istituzionale “viene eseguita a livello nazionale con esclusione delle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e delle altre zone nelle quali vige il sistema tavolare; per i periodi successivi alla data di informatizzazione della singola Conservatoria (la consultazione di informazioni riferite a periodi storici precedenti a quelli informatizzati può essere eseguita esclusivamente recandosi presso il servizio di pubblicità immobiliare territorialmente competente)”. Per utilizzare il servizio è necessario effettuare l’accesso ai servizi online dell’Agenzia tramite un’identità SPID, una Carta di identità elettronica (CIE) o una Carta Nazionale dei Servizi (CNS).

Quando la consultazione non è gratuita?

Il servizio di Ispezione ipotecaria telematica consente l’accesso telematico alle banche dati ipotecarie anche se il richiedente non è titolare dell’immobile o di parte dello stesso. In tal caro, tuttavia, la consultazione non è gratuita ma ha dei costi. Il costo del “servizio è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 10 per cento, perché riferita a ispezioni erogate per via telematica (tabella tasse ipotecarie – pdf), e aumentata del 50 per cento, trattandosi di ispezioni fornite non su base convenzionale” come riporta l’agenzia delle entrare. Inoltre, sempre nel sito si precisa che “per ogni nominativo e per ogni immobile oggetto della ricerca sono dovuti 9,45 euro. Se nell’elenco sintetico relativo al soggetto sono presenti più di 30 formalità, sono corrisposti ulteriori 4,73 euro per ogni gruppo di 15 formalità. Per ogni formalità consultata sono dovuti 5,40 euro”. Il pagamento, contestuale alla richiesta del servizio, è effettuato attraverso il sistema pagoPA.

L’utilità in parole spicce

Questo servizio telematico, che sia a pagamento oppure no, ha un’importanza strategica nell’intero settore della compravendita immobiliare. Permette infatti di conoscere, in modo esatto, la situazione inerente ad un immobile. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate: “È possibile ispezionare oltre a tutte le note di trascrizione ed iscrizione e le domande di annotazione presentate dall’inizio del periodo informatizzato (data variabile da ufficio ad ufficio) anche le note di trascrizione cartacee recuperate e disponibili in formato immagine. Gli altri documenti possono essere consultati esclusivamente recandosi presso il servizio di pubblicità immobiliare territorialmente competente”.

Se un immobile è coperto da ipoteca può essere acquistato?

La consultazione attraverso il servizio telematico permette di comprendere se un immobile è libero o gravato da ipoteca. Tuttavia, occorre chiedersi: Comprare un immobile con ipoteca è possibile? La risposta è, ovviamente, SI. Vale la regola che l’ipoteca segue il bene immobile. Ovviamente, in fase di stipula, il compratore dovrà essere informato della presenza ipoteche e di eventuali altri oneri che insistono e tale obbligo ricade sul venditore.

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