Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi dal 1° gennaio 2024 si accosta all’emendamento approvato in Commissione in Senato, che prevede la possibilità di scegliere un immobile sul quale poter applicare la tassazione ridotta al 21%. Ma quali sono le novità in arrivo con il nuovo anno? Scopriamole insieme.
Locazioni brevi: cedolare al 26%
Confermata la cedolare secca al 26% sugli affitti brevi. Questa misura verrà applicata a chi affitta più di un appartamento all’anno per brevi periodi di tempo e che sulla base dell’emendamento dei Relatori approvato in Commissione permetterà comunque di scegliere un appartamento sul quale applicare la tassazione del 21%.
L’articolo 1, comma 63, aumenta quindi dal 21 al 26% e prevede per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, quindi, che gestiscono portali telematici, qualora dovessero intervenire nel pagamento dei canoni relativi ai contratti, che la ritenuta verrà eseguita a titolo di acconto. Infine, si modificano anche le modalità di adempimento agli obblighi che derivano dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi, effettuando una distinzione tra soggetti residenti fuori dall’Unione Europea che abbiano o meno una stabile organizzazione in uno Stato membro e soggetti residenti nell’Unione Europea che non abbiano una stabile organizzazione in Italia.
Che cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Per i contratti sottoposti a cedolare secca non è previsto il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute solitamente per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce, in alcun modo, l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca prevede la rinuncia alla possibilità di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, compresa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. E’ possibile scegliere la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto che negli anni successivi in caso di affitti pluriennali.
Quando non viene scelta questa opzione all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e bollo devono essere pagate senza ottenere alcun rimborso. In caso di proroga del contratto è necessario confermare l’opzione della cedolare secca insieme alla comunicazione di proroga, 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Cedolare secca: locazioni turistiche
Ad oggi la cedolare secca può essere applicata su due fronti: per gli affitti a canone concordato e in presenza di particolari requisiti con aliquota del 10%, mentre per tutte le altre categorie di locazioni la percentuale applicabile è pari al 21%. Sugli affitti brevi l’aliquota applicata è del 21% e in questa categoria rientrano anche le “locazioni turistiche”, secondo quanto previsto dalla legge che ha introdotto quella che viene denominata “tassa Airbnb” e dalle successive modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2021 che ha ristabilito i requisiti necessari per poter applicare la cedolare secca.
La Legge di Bilancio 2024 rientra nel percorso di regolamentazione che rende più pesanti le regole di tassazione degli affitti brevi, con l’obiettivo di ridurre il numero delle locazioni turistiche nelle grandi città. La tassazione del 26%, quindi, si applicherà alle locazioni di breve durata non superiori a 30 giorni, compresi i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria, pulizie locali, stipulati direttamente oppure attraverso l’intermediazione di soggetti che svolgono attività immobiliari e i gestori di portali telematici.
Cedolare secca al 21% su un immobile a scelta
La tassazione più pesante verrà limitata a tutti coloro che concedono in locazione, per brevi periodi, più di un appartamento nel corso di un anno, tendendo conto dell’emendamento dei Relatori. Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, il contribuente potrà scegliere un immobile sul quale applicare l’imposta sostitutiva del 21%. Questo compromesso è stato raggiunto per alleggerire le decisioni previste dalla norma, che di per sé prevede una maggiore tassazione per le proprietà immobiliari, ma per la delibera definitiva occorrerà attendere il testo della Manovra.
Tra i piani del Governo sembra esserci un’altra novità che riguarda una nuova regolamentazione degli affitti turistici, con una fiscalità meno vantaggiosa per coloro che concedono in affitto più appartamenti per brevi periodi. Negli ultimi mesi era stato già annunciato l’arrivo di un apposito decreto in materia di turismo con una particolare attenzione rivolta agli affitti brevi.
L’ipotesi era quella di riguardare le regole previste per l’applicazione della cedolare secca e ad oggi su questo punto è possibile applicare un regime di tassazione più vantaggioso rispetto all’IRPEF, in caso di affitto per scopi turistici per un numero massimo di quattro appartamenti all’anno. Superato questo limite, scatta l’obbligo di apertura della partita IVA per la gestione di locazioni brevi con il passaggio alla tassazione IRPEF per aliquote e scaglioni. Obiettivo del decreto durante la decisione del Ministero del Turismo era quella di portare il limite massimo di appartamenti a due, per l’applicazione della cedolare secca del 21%, prevedendo una volta superata la soglia limite la gestione imprenditoriale dell’attività di locazione.