Fino al prossimo 30 ottobre resta possibile ottenere gli sconti su imposta di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto dell’abitazione principale, anche senza trasferire la residenza entro 18 mesi o rispettare altri termini previsti per determinate fattispecie.
Lo slittamento, Milleproroghe e l’ombra del Covid
Le agevolazioni prima casa, semplificate sulla base delle disposizioni originariamente pensate e previste per il Covid, rimarranno in vigore fino al 30 ottobre. Lo slittamento è contenuto nella legge di conversione del Decreto Milleproroghe (convertito nella Legge 14/2023) ed è l’ennesimo dopo quelli previsti da leggi precedenti. Sostanzialmente, i termini sono sospesi dal 23 febbraio 2020 (con valore retroattivo dopo la ripresa dei termini dal 1° aprile 2022, ora nuovamente sospesi).
Gli effetti della nuova sospensione e i vantaggi
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa svolgono un ruolo essenziale nell’incentivare l’acquisto immobiliare da parte dei cittadini. Queste misure sono spesso implementate dai governi per supportare e agevolare i giovani, le famiglie e i nuovi acquirenti nell’entrare nel mercato immobiliare. Dopo la Pandemia, la situazione è notevolmente peggiorata e il settore necessitava di un rilancio capace di mettere d’accordo proprietari ed acquirenti. Il Governo, pertanto, ha varato misure idonee per far fronte alle emergenze. La legge di conversione del Decreto Milleproroghe, come anticipato nel paragrafo precedente, ha introdotto uno slittamento dei termini di sospensione fino al 30 ottobre 2023, offrendo vantaggi significativi e una notevole semplificazione della procedura a chi desidera acquistare la prima casa. In generale, i vantaggi delle agevolazioni sono molteplici: innanzitutto, riducono il peso dei costi di acquisto, facilitando l’accesso alla proprietà immobiliare. Inoltre, permettono di accumulare patrimonio nel lungo termine, stabilizzando le famiglie e aumentando la loro sicurezza finanziaria. In un contesto economico più ampio, queste misure sostengono l’industria edilizia, generando posti di lavoro e stimolando la crescita economica.
Il cambio di residenza prima e dopo la semplificazione
Prima delle semplificazioni apportate durante il periodo del Covid, se un contribuente intendeva usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa”, cioè acquistare un’abitazione situata in un Comune diverso da quello di residenza, era obbligato a trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile entro 18 mesi precedenti all’acquisto. Tale termine era considerato vincolante, e l’inosservanza di questa disposizione comportava la perdita dei benefici legati all’agevolazione stessa. La Corte di cassazione stabilì questo principio, sottolineando l’importanza del rispetto di questa condizione per poter continuare a godere dei vantaggi fiscali correlati all’acquisto della prima casa. Il caso riguarda la sentenza n. 26599/2022. L’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver rilevato che il contribuente non aveva rispettato l’impegno di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto dell’abitazione, dispose la revoca delle agevolazioni sia per l’imposta di registro che per l’imposta sostitutiva sui finanziamenti correlati al mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile. Tale decisione fu adottata a seguito della mancata adesione alle condizioni previste per beneficiare delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa. Tuttavia, il Decreto Milleproroghe (convertito nella Legge 14/2023) ha sospeso questa condizione. In particolare, i termini sospesi riguardano il periodo di 18 mesi dopo l’acquisto entro cui bisogna trasferire la residenza per mantenere i benefici fiscali e evitarne la restituzione con una sanzione.
12 mesi per l’acquisto di una prima casa dopo la vendita
L’agevolazione fiscale per la “prima casa” regolamentata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986) prevede, talaltro, che se un contribuente vende il suo immobile entro 5 anni dall’acquisto, potrà mantenere il beneficio fiscale solo se, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile e lo destina come abitazione principale. Nel caso del “riacquisto”, a differenza del “primo acquisto”, non è sufficiente acquistare un nuovo appartamento ma è necessario che il nuovo immobile sia effettivamente utilizzato come abitazione principale. I periodi di 12 mesi entro cui si può ricomprare una prima casa dopo la vendita di un’altra abitazione acquistata con benefici prima casa, o riacquistare una prima casa con il credito d’imposta, sono stati sospesi fino al 30 ottobre 2023 salvo proroghe. Così come i 12 mesi dalla vendita dell’immobile per riacquistare una prima casa con il credito d’imposta, fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. La precedente proroga, infatti, era scaduta il 31 marzo 2022, ma grazie alla nuova sospensione, i beneficiari delle agevolazioni hanno ulteriore tempo fino al 30 ottobre per adempiere agli obblighi senza incorrere in sanzioni o perdita dei benefici fiscali.
Consigli utili prima di acquistare la “prima casa”
Prima di iniziare la ricerca della casa, è importante determinare un budget realistico che tenga conto dell’eventuale mutuo e delle spese connesse alla casa. In questa fase, avere le finanze in ordine è fondamentale. Lo step successivo riguarda il mutuo. Per trovare quello giusto potrebbe essere fondamentale valutare le offerte di diverse banche o istituti finanziari. Occorre poi fare una lista delle proprie esigenze primarie legate all’acquisto dell’immobile valutando il numero di camere da letto e bagni, la presenza del giardino, del parcheggio, ecc. La posizione, inoltre, è uno dei fattori chiave da considerare. Può essere importante, in questa fase, rivolgersi a un agente affidabile e competente che conosca il territorio e sappia come muoversi nel settore e nella propria zona.
