Negli ultimi anni, la sanatoria edilizia è diventata un tema centrale per proprietari di immobili, tecnici e amministrazioni locali, in particolare per quanto riguarda le irregolarità risalenti a decenni fa. Con l’entrata in vigore del Decreto “Salva Casa” (n. 69/2024), il Ministero delle Infrastrutture ha introdotto una serie di linee guida aggiornate, volte a semplificare le procedure di regolarizzazione e chiarire alcuni aspetti chiave della normativa.
Le nuove FAQ ministeriali forniscono indicazioni dettagliate su diverse questioni, tra cui la definizione dello stato legittimo degli immobili, la sanatoria delle varianti edilizie che precede il 1977, la gestione delle irregolarità in zone vincolate e il regime sanzionatorio applicabile. L’obiettivo è quello di snellire le pratiche burocratiche, agevolando i cittadini nella regolarizzazione delle difformità edilizie, senza compromettere il rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche.
Nei prossimi paragrafi, analizzeremo nel dettaglio le principali novità introdotte dal Decreto, evidenziando i vantaggi per proprietari e professionisti del settore e le nuove opportunità offerte dal quadro normativo aggiornato.
Nuove FAQ del Ministero delle Infrastrutture: semplificazioni per la sanatoria edilizia con il Decreto “Salva Casa”
Il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato una nuova serie di FAQ ufficiali per chiarire l’applicazione della legge di conversione del Decreto n. 69/2024, noto come Decreto Salva Casa. L’obiettivo è fornire un quadro normativo più chiaro e agevolare i cittadini e i tecnici nella gestione delle pratiche di sanatoria edilizia, con particolare riferimento agli abusi e alle irregolarità risalenti a oltre 50 anni fa.
Uno degli aspetti centrali del provvedimento riguarda la semplificazione delle procedure di regolarizzazione per immobili che presentano varianti realizzate prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della Legge Bucalossi (L. 10/1977), che ha introdotto l’obbligo di specifici titoli edilizi per le modifiche in corso d’opera.
Sanatoria per lo stato legittimo degli immobili: cosa cambia
Uno dei principali elementi innovativi introdotti dal Decreto riguarda la definizione dello stato legittimo degli immobili. Tradizionalmente, per dimostrare la conformità edilizia di un immobile era necessario ricostruire l’intera sequenza dei titoli abilitativi, verificando la regolarità di ogni intervento autorizzato nel tempo.
Con il Decreto Salva Casa, questa operazione viene semplificata: sarà sufficiente fare riferimento esclusivamente all’ultimo titolo edilizio rilasciato, a condizione che questo riporti gli estremi dei titoli precedenti. In caso contrario, il Comune potrà presumere la regolarità delle opere passate se il cittadino fornisce adeguata documentazione in fase di presentazione dell’istanza.
Questa modifica ha un impatto significativo, poiché riduce l’onere burocratico per i proprietari di immobili e i professionisti, evitando lunghe e complesse verifiche sulla successione dei permessi. La regola vale anche per le autorizzazioni edilizie ottenute per silenzio-assenso, che finora richiedevano una verifica più approfondita.
Sanatoria delle varianti edilizie precedenti il 1977
Un altro punto centrale delle nuove disposizioni riguarda le varianti edilizie realizzate prima del 30 gennaio 1977. Fino a tale data, infatti, non esisteva un sistema normativo unificato per l’approvazione delle modifiche in corso d’opera, con il risultato che molte costruzioni presentano difformità formali rispetto ai titoli edilizi originali.
Il nuovo quadro normativo stabilisce che queste varianti possono essere sanate mediante una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) in sanatoria. Per beneficiare di questa procedura semplificata, è necessario dimostrare che le modifiche siano state eseguite nell’ambito di un titolo edilizio rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se i lavori sono stati completati successivamente.
Un ulteriore elemento di semplificazione è rappresentato dal fatto che i Comuni non saranno tenuti a verificare la conformità urbanistica ed edilizia delle varianti ante 1977, evitando così lungaggini procedurali che spesso ostacolavano le regolarizzazioni.
Regime sanzionatorio e costi della sanatoria
Il Decreto Salva Casa prevede un regime sanzionatorio uniformato per le irregolarità edilizie oggetto di sanatoria. Le sanzioni vanno da 1.032 a 10.328 euro, in linea con quanto previsto per la procedura di accertamento di conformità già disciplinata dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
In alcuni casi, le sanzioni potranno essere ridotte o applicate in due fasi:
- Se il Comune accerta che l’intervento non ha determinato un aumento del valore venale dell’immobile, la sanzione potrà essere applicata nella misura minima, senza necessità di ulteriori valutazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate;
- In tutti gli altri casi, la sanzione sarà suddivisa in due rate: la prima da versare al momento della presentazione della Scia in sanatoria, la seconda dopo la determinazione dell’incremento del valore immobiliare.
Sanatoria per gli immobili in zone vincolate
Un tema particolarmente delicato riguarda gli immobili situati in aree soggette a vincoli paesaggistici o culturali. In passato, ottenere la sanatoria per edifici situati in zone tutelate era un processo particolarmente complesso, spesso ostacolato da criteri stringenti e tempi di istruttoria molto lunghi.
Le nuove FAQ ministeriali chiariscono che i proprietari potranno presentare un’unica istanza allo Sportello Unico Edilizia del Comune, il quale provvederà a inoltrarla agli enti competenti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica.
Questa procedura sarà applicabile anche in presenza di difformità edilizie che abbiano comportato aumenti di volume o superficie, purché rientrino nei limiti consentiti. Inoltre, le tolleranze costruttive (che variano dal 2% al 6% in base alla superficie dell’unità immobiliare) potranno essere applicate anche agli immobili in zone vincolate, facilitando la regolarizzazione di piccole irregolarità.
Un’unica istanza per più richieste: semplificazione delle procedure
Un ulteriore elemento di semplificazione introdotto dalle nuove linee guida riguarda la possibilità per i cittadini di presentare un’unica domanda per più tipologie di richieste. Ad esempio, sarà possibile combinare nella stessa istanza:
- La sanatoria di una difformità edilizia risalente al passato;
- Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, se subordinato alla sanatoria;
- La regolarizzazione di immobili situati in aree vincolate.
Questa innovazione riduce significativamente il numero di pratiche da presentare, rendendo il processo più rapido ed efficace per i cittadini e gli uffici tecnici comunali.
Maggiori certezze interpretative
Le nuove FAQ del Ministero delle Infrastrutture forniscono maggiori certezze interpretative per l’applicazione del Decreto Salva Casa, introducendo importanti semplificazioni per la sanatoria delle irregolarità edilizie storiche.
Grazie a queste misure, sarà più semplice ottenere il riconoscimento dello stato legittimo degli immobili, regolarizzare le varianti edilizie realizzate prima del 1977 e sanare abusi anche in zone soggette a vincoli paesaggistici.
L’obiettivo finale è snellire la burocrazia e agevolare i cittadini nel processo di regolarizzazione immobiliare, garantendo al contempo un maggiore equilibrio tra tutela del territorio e diritto alla casa.