Linee guida per la vendita

linee guida per la vendita - salento pajare masserie
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GUIDA ALLA VENDITA



Hai deciso di vendere il tuo immobile e vorresti che venisse proposto oltre che sul mercato italiano anche sul mercato estero?
Affidandoti a noi, avrai la possibilità di vendere la tua proprietà con la massima trasparenza e nel pieno rispetto della legge.

L’incarico di Vendita

Il rapporto tra consulente immobiliare e proprietario dell’immobile, è disciplinato dall’incarico di vendita scritto, nel quale saranno stabilite tutte le condizioni di vendita (prezzo, modo e termini per il pagamento della caparra e del saldo, descrizione della proprietà, dati catastali, vincoli o servitù, ecc), durata, termini dell’incarico e provvigioni.
L’incarico può essere affidato in “esclusiva” o “non esclusiva” , comunque il consiglio è quello di dare mandato a non più di una o due agenzie e che le stesse non operino esclusivamente sullo stesso territorio. La durata dell’incarico viene stabilità in un anno senza obbligo di rinnovo.
Al momento della sottoscrizione dell’incarico, il proprietario dovrà consegnare al consulente immobiliare, la documentazione necessaria a eseguire l’incarico e precisamente: copia dei documenti personali, titolo di proprietà, estratto dell’atto di matrimonio (necessario per verificare il regime patrimoniale), copia delle concessioni edilizie e dei relativi progetti, l’attestato energetico (APE) e se n’è in possesso copia delle visure e delle planimetrie catastali.
Il consulente immobiliare verificherà la documentazione per appurare la regolarità sia dal punto di vista urbanistico/catastale, sia dal punto di vista ipotecario. Tale verifica metterà in condizioni il consulente immobiliare e il proprietario, di risolvere eventuali problemi per tempo, senza rischiare di bloccare un’eventuale trattativa.

La pubblicazione dell’immobile su internet e riviste specializzate.

In seguito alla firma dell’incarico di vendita, il consulente immobiliare, si occuperà di realizzare un servizio fotografico della proprietà, eventuali riprese video (a secondo della tipologia d’immobile) e a redigere una descrizione dettagliata che aiuti l’ acquirente individuare le potenzialità dell’immobile proposto.

La proposta di acquisto e il contratto preliminare di compravendita.

Nel momento in cui a un potenziale acquirente dovesse interessare la tua proprietà, esso andrà a sottoscrivere una proposta di acquisto nella quale andranno indicati i dati delle parti, il prezzo che ti è offerto, tempi e modalità di pagamento ed infine la data entro cui andrà sottoscritto l’atto dinanzi al notaio.
La proposta dovrà essere da te accettata con la sottoscrizione, entro i termini in essa indicati (di solito 10/15 giorni) in difetto di ciò, la proposta sarà nulla sotto ogni effetto di legge e non produrrà nessun obbligo tra le parti. Ad accettazione, il consulente immobiliare consegnerà nelle tue mani, l’assegno rilasciato a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento, dal proponente l’acquisto o in alternativa sarà effettuato un versamento sul tuo conto corrente, di una somma variabile ( di solito tra il 10% ed il 20%) del prezzo di acquisto proposto. Ti ricordo che una volta che la proposta di acquisto sarà sottoscritta da entrambe le parti, esse sono obbligate a concludere l’affare, secondo i tempi, le modalità e le penali previste.
Con l’avvenuta sottoscrizione della proposta da entrambe le parti, esse potranno decidere di sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita oppure di aspettare la sottoscrizione del definitivo rogito notarile.
Nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, ad ulteriore garanzia, il promissario acquirente effettuerà al promittente venditore, un secondo versamento pari al 10-20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento. Se il promittente venditore non manterrà fede agli obblighi previsti nella proposta di acquisto e/o nel contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente avrà diritto al rimborso del doppio della caparra versata; viceversa se il promissario acquirente non adempie al contratto, il promittente venditore tratterrà la somma fino ad allora incassata a titolo di caparra confirmatoria.

La registrazione della proposta di acquisto o del contratto preliminare di compravendita.

L’agenzia immobiliare o consulente immobiliare, è tenuta ad effettuare la registrazione della proposta o del contratto preliminare di compravendita, entro i termini stabiliti dalla legge, presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordati che:

  • il contratto preliminare sconta sempre e comunque in sede di registrazione, l’imposta di registro nella misura fissa è di 200,00 € indipendentemente dal prezzo di compravendita; (da condividere a metà con la parte venditrice);
  • l’imposta di bollo è pari a una marca da 16 Euro ogni quattro facciate (25 righe a facciata e comunque ogni cento righe) per ciascuna copia registrata del contratto;
  • l’imposta di bollo in caso di allegati è pari a una marca da bollo di € 1,00 per ognuno di essi.
Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro e precisamente:
  • l’imposta proporzionale di registro è pari allo 0,50 % sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • l’imposta proporzionale di registro è pari al 3,00 % nel caso siano previste delle somme a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Nel caso di contratto soggetto a IVA, il trattamento fiscale della proposta d’acquisto o del contratto preliminare di compravendita sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA e di conseguenza andrà pagata l’imposta di registro proporzionale mentre nel caso del versamento a titolo di acconto, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa di duecento euro.

Cos’è la trascrizione del contratto preliminare di compravendita?

La trascrizione diversamente dalla registrazione del contratto preliminare di compravendita, non è obbligatoria; è consigliata in quelle transazioni che per vari motivi hanno la loro scadenza superiore ai 6/8 mesi. Ancor prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, bisognerà verificare la sussistenza di eventuali trascrizioni gravanti sull’immobile oggetto di vendita o eventuali pendenze del promittente venditore; tale ricerca dovrà essere effettuata anche prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita. La trascrizione di fatto garantisce il promissario acquirente, dal rischio di azioni di terzi nel caso d’insolvenza del promittente venditore e nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte dello stesso. Per effettuare la trascrizione è necessario rivolgersi al notaio di propria fiducia. La trascrizione avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, obbligatoriamente entro 30 giorni dalla firma, previo pagamento di un’imposta fissa di trascrizione di duecento euro, a cui si bisognerà aggiungere i diritti fissi di trascrizione pari a trentacinque euro e l’onorario del notaio che dipende dal valore dell’immobile oggetto di vendita.

Rogito definitivo

L’effettivo trasferimento della proprietà, avviene al momento della sottoscrizione del definitivo rogito notarile, che dovrà essere sottoscritto dinanzi ad un notaio scelto dalla parte acquirente.
Il notaio dovrà eseguire le verifiche della documentazione riguardante l’immobile tra cui:
  • Titolo di proprietà (nel caso d’immobile proveniente da successione dovrà verificare che la parte venditrice abbia eseguito “l’accettazione tacita di eredità” che non è altro che la pubblicità immobiliare presso la conservatoria dei registri immobiliari);
  • Regolarità edilizia confrontando le planimetrie catastali depositate in catasto con il progetto con il quale è stato realizzato l’immobile oggetto di vendita e i titoli autorizzativi alla costruzione (permesso di costruire, condoni, certificato di agibilità);
  • Certificato di destinazione urbanistica (nel caso di trasferimento di terreni);
  • L’identità delle parti interessate;
  • La libertà da ipoteche, vincoli e l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile oggetto del rogito notarile.
Il rogito notarile dovrà contenere, oltre che ai dati personali del promittente venditore e del promissario acquirente anche il prezzo di vendita con le modalità di pagamento, i titoli autorizzativi alla costruzione dell’immobile, la conformità urbanistica ed impiantistica, la dichiarazione del promittente venditore che l’immobile è libero da persone, servitù attive o passive, il certificato di agibilità, la dichiarazione delle parti, gli estremi dell’attestato di prestazione energetica (APE) il cui duplicato deve essere consegnato dal venditore nelle mani del promissario acquirente e infine la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui segnalare se per l’operazione si è fatto ricorso alla consulenza di un mediatore e, in caso affermativo, bisognerà indicare tutti i dati identificativi dell’agente o agenzia immobiliare compresa la somma percepita a titolo di onorario e le modalità di pagamento.
Il rogito notarile dovrà essere trascritto dal notaio, entro venti giorni dalla firma dello stesso, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Tutti i costi concernenti il rogito notarile, saranno per intero, a carico del promittente acquirente come pure i costi della trascrizione dello stesso.

Attenzione alla plusvalenza!

La plusvalenza è il “guadagno” realizzato da chi, avendo acquistato un immobile a un determinato valore, lo rivende successivamente ad un prezzo maggiore.
Chi vende un bene immobile può chiedere al notaio, all’atto di cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul reddito pari al 20% o in alternativa può chiedere la detrazione nel momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Le plusvalenze non soggette a tassazione si verificano quando:
  • l’immobile è acquistato per successione;
  • immobile a uso abitativo che ancorché acquistato a titolo oneroso o per donazione, sia stato adibito dal venditore, per il maggior periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari; in questo caso è opportuno attestare tale condizione, mediante un certificato di residenza.
L’imposta dovuta è incassata dal notaio al momento dell’atto, che provvederà a versarla al fisco per via telematica.

Provvigione del mediatore

La provvigione dell’agenzia immobiliare, concordata in sede della trattativa, dovrà essere riconosciuta al momento della sottoscrizione e accettazione della proposta di acquisto o del contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Le informazioni riportate, si intendono puramente indicative; si consiglia prima di effettuare l’acquisto o la vendita di un immobile, di contattare il vostro notaio di fiducia che potrà fornirvi informazioni dettagliate sulla giusta procedura e sull’ammontare delle tasse da pagare per la compravendita. Si declina da ogni responsabilità.
Linee guida per la venditaultima modifica: 2016-01-13T02:04:13+00:00da Emanuele Colazzo