Linee guida per l’acquisto

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GUIDA ALL’ACQUISTO



Hai deciso di acquistare una casa in Italia? Bene, ecco alcune informazioni e consigli utili.
In Italia, non vi sono restrizioni per i cittadini stranieri, che intendono acquistare un immobile.

Primo passo: ricerca.

Internet, riviste specializzate sono il mezzo utile per individuare nella zona d’interesse, un’agenzia con esperienza, affidabilità e che vi dia la sensazione di sicurezza.
Assicurati che:
  • Il consulente immobiliare o agenzia, deve essere regolarmente iscritta al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione della Camera di Commercio della sua provincia e nel suo sito deve essere riportato il relativo numero di registrazione.
  • L’agenzia sia iscritta a una delle maggiori associazioni di categoria; questo sarà per voi un’ulteriore sicurezza che l’agenzia è registrata e svolge regolarmente la propria attività.

Secondo passo: come ti sembra il sito internet?

Il sito internet dell’agenzia ti deve accompagnare nel primo passo, orientandoti all’acquisto, in modo chiaro e intuitivo senza confonderti le idee e cosa fondamentale deve indicare informazioni dettagliate e immagini idonee a rappresentare l’immobile in vendita.

Terzo passo: mercato immobiliare locale.

Non vivere nell’incertezza. Conoscere il mercato locale è fondamentale per aiutarti a capire i fattori che determinano una differenza tra una località e l’altra sia dal punto di vista economico sia da un punto di vista di bellezza del territorio. Il Salento è una terra bellissima perché tanto “diversa” da zona a zona.

Hai trovato l’immobile dei tuoi sogni, quello giusto per te?

E’ il momento di sottoscrivere una proposta di acquisto nella quale andranno indicati i dati personali della parti, il prezzo offerto, tempi e modalità di pagamento ed infine la data entro cui andrà sottoscritto l’atto dinanzi al notaio.
La proposta dovrà essere accettata con la sottoscrizione del promittente venditore entro i termini in essa indicati (di solito 10/15 giorni) a difetto di ciò la proposta sarà nulla sotto ogni effetto di legge e non produrrà nessun obbligo tra le parti. Ad accettazione, il consulente immobiliare consegnerà nelle mani del promittente venditore, l’assegno rilasciato a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento, dal promissario acquirente o in alternativa sarà eseguito un versamento sul conto corrente del promittente venditore, di una somma variabile (di solito tra il 10% e il 20%) del prezzo di acquisto proposto.
Con l’avvenuta sottoscrizione della proposta da parte del promittente venditore, le parti potranno decidere di sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita oppure di aspettare la sottoscrizione del definitivo rogito notarile.
Nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, a ulteriore garanzia, il promissario acquirente effettuerà al venditore, un secondo versamento pari al 10-20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento. Se il promittente venditore non manterrà fede agli obblighi previsti nella proposta di acquisto e/o nel contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente avrà diritto al rimborso del doppio della caparra versata; viceversa se il promissario acquirente non adempie al contratto, il promittente venditore tratterrà la somma fino ad allora incassata a titolo di caparra confirmatoria.

La registrazione della proposta di acquisto o del contratto preliminare di compravendita.

L’agenzia immobiliare (o consulente immobiliare), è tenuta ad effettuare la registrazione della proposta o del contratto preliminare di compravendita, entro i termini stabiliti dalla legge, presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordati che:

  • il contratto preliminare sconta sempre e comunque in sede di registrazione, l’imposta di registro nella misura fissa è di 200,00 € indipendentemente dal prezzo di compravendita; (da condividere a metà con la parte venditrice);
  • l’imposta di bollo è pari a una marca da 16 Euro ogni quattro facciate (25 righe a facciata e comunque ogni cento righe) per ciascuna copia registrata del contratto.
  • L’imposta di bollo in caso di allegati è pari a una marca da bollo di € 1,00 per ognuno di essi.
Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro e precisamente:
  • l’imposta proporzionale di registro è pari allo 0,50 % sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • l’imposta proporzionale di registro è pari al 3,00 % nel caso siano previste delle somme a titolo di acconto sul prezzo di vendita;

Nel caso di contratto soggetto a IVA, il trattamento fiscale della proposta d’acquisto o del contratto preliminare di compravendita sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA e di conseguenza andrà pagata l’imposta di registro proporzionale mentre nel caso del versamento a titolo di acconto, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa di duecento euro.

Cos’è la trascrizione del contratto preliminare di compravendita?

La trascrizione diversamente dalla registrazione del contratto preliminare di compravendita, non è obbligatoria; è consigliata in quelle transazioni che per vari motivi hanno la loro scadenza superiore ai 6/8 mesi. Ancor prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, bisognerà verificare la sussistenza di eventuali trascrizioni gravanti sull’immobile oggetto di vendita o eventuali pendenze del promittente venditore; tale ricerca dovrà essere effettuata anche prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita. La trascrizione di fatto garantisce il promissario acquirente, dal rischio di azioni di terzi nel caso d’insolvenza del promittente venditore e nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte dello stesso.

Per effettuare la trascrizione è necessario rivolgersi al notaio di propria fiducia.

La trascrizione avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, obbligatoriamente entro 30 giorni dalla firma, previo pagamento di un’imposta fissa di trascrizione di duecento euro, a cui si bisognerà aggiungere i diritti fissi di trascrizione pari a trentacinque euro e l’onorario del notaio che dipende dal valore dell’immobile oggetto di vendita.

Rogito definitivo

L’effettivo trasferimento della proprietà, avviene al momento della sottoscrizione del definitivo rogito notarile, che dovrà essere sottoscritto dinanzi ad un notaio scelto dalla parte acquirente.
Il notaio dovrà eseguire le verifiche della documentazione riguardante l’immobile tra cui:
  • Titolo di proprietà (nel caso d’immobile proveniente da successione dovrà verificare che la parte venditrice abbia eseguito “l’accettazione tacita di eredità” che non è altro che la pubblicità immobiliare presso la conservatoria dei registri immobiliari);
  • Regolarità edilizia confrontando le planimetrie catastali depositate in catasto con il progetto con il quale è stato realizzato l’immobile oggetto di vendita e i titoli autorizzativi alla costruzione (permesso di costruire, condoni, certificato di agibilità);
  • Certificato di destinazione urbanistica (nel caso di trasferimento di terreni);
  • L’identità delle parti interessate;
  • La libertà da ipoteche, vincoli e l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile oggetto del rogito notarile.

Il rogito notarile dovrà contenere, oltre che ai dati personali del promittente venditore e del promissario acquirente anche il prezzo di vendita con le modalità di pagamento, i titoli autorizzativi alla costruzione dell’immobile, la conformità urbanistica ed impiantistica, la dichiarazione del promittente venditore che l’immobile è libero da persone, servitù attive o passive, il certificato di agibilità, la dichiarazione delle parti, gli estremi dell’attestato di prestazione energetica (APE) il cui duplicato deve essere consegnato dal venditore nelle mani del promissario acquirente e infine la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui segnalare se per l’operazione si è fatto ricorso alla consulenza di un mediatore e, in caso affermativo, bisognerà indicare tutti i dati identificativi dell’agente o agenzia immobiliare compresa la somma percepita a titolo di onorario e le modalità di pagamento.
Il rogito notarile dovrà essere trascritto dal notaio, entro venti giorni dalla firma dello stesso, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Tutti i costi concernenti il rogito notarile, saranno per intero, a carico del promittente acquirente come pure i costi della trascrizione dello stesso.

Prezzo-valore.

Nel caso in cui sia il promissario acquirente che il promittente venditore sono due persone fisiche (privati), e il bene oggetto della compravendita sia un immobile a uso abitativo (villa, villetta, appartamento ecc…), il promissario acquirente può richiedere l’applicazione della regola del prezzo-valore per la quale la legge prevede la possibilità di pagare le imposte riguardanti la compravendita calcolandole non sul prezzo effettivo di vendita concordato e che è indicato nell’atto, ma sul valore catastale.

Tasse da pagare al momento del rogito notarile.

Nel caso in cui il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
  • l’imposta di registro pari al 9% sul valore catastale;
  • imposta di registro pari al 2% del valore catastale, nel caso di acquisto come “prima casa” purché non si tratti di un’abitazione classificata di lusso;
  • l’imposta di registro pari al 9%, sia nel caso di acquisto di fabbricati allo stato rustico (da calcolarsi sul prezzo di vendita pattuito), sia in caso di acquisto di aree edificabili;
  • l’imposta ipotecaria cinquanta €;
  • l’imposta catastale cinquanta €.
Se l’acquirente ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:
Nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente IVA)
  • Imposta di registro del 2%;
  • Imposta ipotecaria fissa di cinquanta €;
  • Imposta catastale fissa di cinquanta €.
Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a IVA
  • IVA al 4%;
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 €;
  • Imposta catastale fissa di 200 €;
  • Imposta di registro fissa di 200 €.
Ricordo che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere d’importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Nel caso in cui il venditore è un’impresa di costruzione o ristrutturazione:

  • se l’immobile è venduto entro cinque anni dalla fine dei lavori, l’acquirente pagherà l’IVA del 4% o del 10% a seconda se l’abitazione sia o non sia prima casa, o del 22% se l’abitazione è di lusso;
  • l’imposta di registro fissa di 200 €;
  • l’imposta ipotecaria 200 €;
  • l’imposta catastale 200 €.
Per usufruire delle agevolazioni fiscali in caso di “prima casa” è necessario che l’immobile:
  • non sia di categoria di lusso;
  • sia ubicato nel Comune di residenza o in alternativa l’acquirente si impegna a trasferirla entro 18 mesi dalla stipula del rogito notarile.
  • l’acquirente non deve essere proprietario, o non deve avere diritto di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di un altro immobile nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
  • l’acquirente non deve essere proprietario, neppure per quote parziali o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, per la quale si è già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa, salvo quanto previsto dalla Legge di Stabilità 2016 e precisamente con decorrenza dal 1° gennaio 2016, i soggetti che hanno già acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa” possono acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo anche sul secondo acquisto dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa” a condizione che lo stesso provveda ad alienare l’abitazione precedente per cui aveva richiesto l’agevolazione (il “primo” immobile agevolato) entro un anno dalla data del secondo acquisto.

Nel caso di terreni agricoli

L’imposta di registro in caso di acquisto di terreni agricoli è pari al 15% calcolata sul prezzo di vendita alla quale andranno aggiunte l’imposta ipotecaria pari a cinquanta euro e all’imposta catastale anch’essa pari a cinquanta euro, salvo agevolazioni previste in caso in cui il promissario acquirente sia regolarmente iscritto come Imprenditore agricolo professionale (IAP) o abbia la qualifica di coltivatore diretto

Provvigione del mediatore

La provvigione dell’agenzia immobiliare, concordata in sede della trattativa, dovrà essere riconosciuta all’agente immobiliare, al momento della sottoscrizione e accettazione della proposta di acquisto o del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Nel caso di acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale è possibile detrarre nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro.

Le informazioni riportate, si intendono puramente indicative; si consiglia prima di effettuare l’acquisto o la vendita di un immobile, di contattare il vostro notaio di fiducia che potrà fornirvi informazioni dettagliate sulla giusta procedura e sull’ammontare delle tasse da pagare per la compravendita. Si declina da ogni responsabilità.
Linee guida per l’acquistoultima modifica: 2016-01-13T02:04:38+00:00da Emanuele Colazzo